← Tous les simulateursQotien
// crédit · immobilier · capacité d'emprunt · 2026

Simulateur de capacité d'emprunt 2026

Combien pouvez-vous emprunter, et surtout acheter ? Calcul selon la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : 35 % d'endettement maximal (assurance comprise) sur 25 ans, revenus locatifs comptés à 70 %, apport et crédits en cours pris en compte. Valeurs 2026 sourcées.

// simulateur — votre capacité d'emprunt et d'achat

Estimation indicative selon la règle HCSF (35 % · 25 ans). Chaque banque affine selon le reste à vivre, le saut de charge et le profil. Pas une offre de prêt.

// intégrer ce simulateur (gratuit)

Ce simulateur est embarquable sur votre site (blog, cabinet, comparateur). Collez ce code : un lien retour vers Qotien est inclus — c'est la seule condition de réutilisation.

// règle HCSF 2026
RègleValeur
Taux d'endettement maximal (assurance comprise)
35 %
Durée d'emprunt maximale
25 ans
(27 ans dans le neuf / travaux)
Marge de dérogation des banques20 % des dossiers

Règles juridiquement contraignantes depuis 2022 (art. L.631-2-1 CMF). Chaque valeur est sourcée et datée.

// FAQ capacité d'emprunt
Quelle est la règle HCSF pour un crédit immobilier en 2026 ?
Le Haut Conseil de stabilité financière impose deux limites depuis 2022 : un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et une durée d'emprunt de 25 ans maximum (27 ans dans le neuf ou avec travaux ≥ 10 %). Les banques peuvent déroger pour au plus 20 % de leur production.
Différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat ?
La capacité d'emprunt est le capital que la banque vous prête. La capacité d'achat y ajoute votre apport personnel : c'est le budget total dont vous disposez pour acheter (dont il faut encore déduire les frais de notaire, environ 8 % dans l'ancien).
Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
Les banques ne retiennent en général que 70 % des revenus locatifs (pour couvrir la vacance et les charges), contre 100 % des salaires. Ce simulateur applique cette pondération de 70 % automatiquement.
J'ai déjà un crédit : comment le renseigner ?
Indiquez le total mensuel de vos crédits en cours (immobilier, auto, conso, regroupés) dans le champ dédié. La règle HCSF raisonne sur la somme de vos mensualités : elles sont soustraites de votre capacité, mensualité par mensualité. Pas besoin de détailler chaque prêt.
Qu'est-ce que le « reste à vivre » ?
Au-delà des 35 %, les banques vérifient ce qu'il vous reste pour vivre une fois la nouvelle mensualité payée. Un endettement à 35 % laisse 65 % de vos revenus : ce simulateur vous l'indique, car un reste à vivre insuffisant peut faire refuser un dossier pourtant sous les 35 %.
// pour aller plus loin
← Tous les simulateurs Plus-value immobilière (revente) Déficit foncier (investissement locatif) Dispositif Jeanbrun Référentiel des valeurs sourcées

Qotien — simulateur patrimonial. Estimation indicative, pas une offre de prêt. Valeurs 2026 vérifiées : Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021 · art. L.631-2-1 Code monétaire et financier (vérifié le 2026-09-03).

Accueil · Simulateurs · Sources · Blog