La loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé (loi de finances 2026, art. 47), succède au Pinel : amortissez 80 % du prix de votre logement locatif et déduisez-le de vos revenus fonciers. Valeurs 2026 sourcées et datées. Fenêtre limitée : 21/02/2026 → 31/12/2028.
// simulateur Jeanbrun — tous les cas (direct, SCI + TVA 10 %, revente ou conservation)
Affiner mon projet : loyer, crédit, durée, revente, SCI + TVA à 10 %
Comment c’est calculé
Amortissement : 80 % du prix (terrain forfaitaire 20 %), au taux de votre niveau de loyer, plafonné par an et par foyer ; il s’arrête quand le cumul atteint 80 % du prix (CGI 31-I-1° i et j).
Économie d’impôt : votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, moins la CSG qui aurait été déductible l’année suivante (6,8 points, CGI 154 quinquies II). Sans loyer saisi, c’est l’économie maximale, atteinte si vos revenus fonciers absorbent l’amortissement. Avec un loyer, le calcul porte sur ce seul logement ; un déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (CGI 156 I 3° ; BOI-RFPI-SPEC-20-20-40 § 30 pour le même mécanisme d’amortissement) ; la part due aux intérêts et celle au-delà de 10 700 € sont reportées sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’économie est calculée à votre TMI : si la déduction fait passer une partie de vos revenus dans la tranche inférieure, l’économie réelle est un peu plus faible.
Loyer intermédiaire : plafond officiel 2026 de votre zone × coefficient 0,7 + 19/surface (plafonné à 1,2), sans dépasser le loyer de marché (CGI 199 novovicies III ; BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 — barème complet). La perte de loyer par rapport au marché est comptée après impôt.
Au-delà de 9 ans, le calcul suppose que vous continuez à louer aux mêmes conditions (plafonds de loyer et de ressources) : la loi ne fixe pas d’autre terme que le plafond de cumul et ne précise pas ces conditions ; c’est la lecture prudente, en attendant la doctrine administrative.
Taxe foncière en neuf : exonérée les 2 années qui suivent l’achèvement, totalement sauf délibération locale la limitant (CGI 1383) ; en LLI, le remboursement court 20 ans à partir de la première mise en recouvrement, diminués des années d’exonération totale (CGI 220 Z septies IV).
Achèvement : l’amortissement part du 1er jour du mois d’achèvement (CGI 31-I-1° i et j) ; loyers et charges sont comptés à partir de cette date, la taxe foncière à partir de l’année suivante (situation au 1er janvier, CGI 1415), les mensualités de crédit comme vous les saisissez. Ancien : la base est le prix d’achat majoré des travaux ; si les travaux ont été faits avant l’achat, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis.
Effort mensuel : mensualités + assurance emprunteur + charges + taxe foncière − loyers − remboursement de taxe foncière + impôt du logement, année par année. L’assurance emprunteur se déduit comme les intérêts (BOI-RFPI-BASE-20-60).
Revente : impôt de plus-value calculé sur votre prix de revente, avec et sans les amortissements retirés du prix d’achat (CGI 150 VB III), forfaits, abattements pour durée de détention et surtaxe compris ; le bilan retient la différence. Si vous gardez ou transmettez : pas d’impôt de plus-value (CGI 150 U : seules les cessions à titre onéreux sont imposées).
SCI + TVA à 10 % : gain de TVA = prix hors taxe × (20 % − 10 %) ; taxe foncière remboursée pendant 20 ans (CGI 220 Z septies), comptée au minimum, c’est-à-dire nette de la déduction qu’elle remplace. Revente avant la 16e année : complément de TVA dû, car une SCI qui vend son seul logement dépasse la limite de 50 % des logements fixée pour les 15 premières années (CGI 284 II bis).
Amortissement calculé sur 80 % du prix (terrain forfait 20 % non amortissable). Prélèvements sociaux sur le foncier : 17,2 % (revenus fonciers, préservés de la hausse LFSS 2026).
// plafond annuel d’amortissement par foyer
Niveau de location
Plafond annuel
Intermédiaire
8 000 €
Social
10 000 €
Très social
12 000 €
Engagement de location d’au moins 9 ans. L’amortissement s’arrête quand son cumul atteint 80 % du prix. Chaque valeur est sourcée et datée.
// conditions d’éligibilité
Logement : dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle). Neuf : acheté neuf, sur plan ou construit. Ancien : travaux rendant l’immeuble neuf, ou au moins 30 % du prix en travaux d’amélioration constituant une réhabilitation lourde (classe énergétique A ou B après travaux, plus des critères de sécurité, de qualité sanitaire et d’accessibilité — décret n° 2025-913). Aucune condition de zone.
Régime : réel obligatoire — un bien Jeanbrun exclut le micro-foncier pour tout le foyer (CGI 32-2 c).
Location : nue, en résidence principale du locataire, de façon effective et continue, mise en location sous 12 mois, au moins 9 ans ; loyers et ressources plafonnés par catégorie, selon la zone du logement.
Exclusions : location à un membre du foyer fiscal, ou à un parent ou allié jusqu’au 2e degré (en SCI : d’un associé, qui perd alors la déduction) ; démembrement (sauf décès du conjoint).
Option : à exercer dans la déclaration des revenus de l’année d’achèvement (ou d’acquisition si elle est postérieure) ; elle est irrévocable pour le logement.
Fenêtre : acquisition entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 (ou, si vous faites construire, dépôt du permis de construire dans cette période) — au-delà, le dispositif est clos.
// FAQ dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un nouveau dispositif d'amortissement du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 (art. 47), qui succède au Pinel (fermé aux acquisitions depuis 2025). Il permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement (amortissement) de ses revenus fonciers, sous condition de louer nu à titre de résidence principale à un loyer plafonné.
Quel est le taux d'amortissement Jeanbrun en 2026 ?
Pour un logement neuf : 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social. Pour un logement ancien rénové : 3 %, 3,5 % et 4 %. L'amortissement porte sur 80 % du prix (le terrain, forfait 20 %, n'est pas amortissable).
Quel est le plafond d'amortissement Jeanbrun ?
L'amortissement déductible est plafonné par an et par foyer fiscal : 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social. Le plafond majoré (social / très social) suppose que ces loyers représentent au moins 50 % des loyers Jeanbrun du foyer.
Jusqu'à quand peut-on investir en Jeanbrun ?
Le dispositif vise les logements acquis du 21/02/2026 au 31/12/2028 et, si vous faites construire, les demandes de permis de construire déposées pendant la même période. Vous vous engagez à louer au moins 9 ans. La loi ne prévoit ni renouvellement ni durée maximale : sa seule autre borne est le cumul des amortissements, plafonné à 80 % du prix (environ 29 ans en intermédiaire neuf). Elle ne dit pas expressément à quelles conditions l'amortissement se poursuit après 9 ans ; continuer à louer aux mêmes conditions est la lecture prudente, en attendant la doctrine administrative.
Quelles conditions pour le logement ?
Un logement dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle), loué nu en résidence principale dans les 12 mois, sous plafonds de loyer et de ressources, à une personne hors du foyer fiscal et hors parents ou alliés jusqu'au 2e degré. Neuf : acheté neuf, sur plan ou construit, sans condition de classe énergétique. Ancien : soit des travaux qui rendent l'immeuble neuf, soit au moins 30 % du prix en travaux d'amélioration constituant une réhabilitation lourde, c'est-à-dire atteignant la classe énergétique A ou B et respectant des critères de sécurité, de qualité sanitaire et d'accessibilité (décret n° 2025-913). La loi ne fixe aucune zone : la zone sert seulement à fixer les plafonds de loyer. Le régime réel est obligatoire : un bien Jeanbrun exclut le micro-foncier pour tout le foyer (CGI 32-2 c).
Que se passe-t-il à la revente ?
Les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value (CGI 150 VB III) : une partie de l'impôt économisé pendant la location est reprise à la revente, atténuée par les abattements pour durée de détention. Si vous gardez le logement ou le transmettez, cet impôt n'est pas dû.
Que se passe-t-il si un engagement n'est pas respecté ?
Arrêt de la location avant 9 ans, loyer ou ressources au-dessus des plafonds, location à un proche, revente du logement ou, en SCI, des parts : les amortissements déduits sont ajoutés aux revenus fonciers de l'année de la rupture, avec un calcul qui étale l'impôt sur les années d'amortissement. Pas de reprise en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint (CGI 31-I-1° i et j).
Avec quels dispositifs le Jeanbrun est-il incompatible ?
Pour un même logement : en neuf, la réduction de l'article 199 undecies C ; dans l'ancien, les articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies (Malraux) et 199 novovicies (Pinel, Denormandie), et le dispositif n'est pas ouvert aux monuments historiques ni aux immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine (CGI 31-I-1° j). Le Loc'Avantages (199 tricies IX) est lui aussi exclusif. Dans l'ancien, les travaux amortis ne peuvent pas être déduits en plus comme charges.
Peut-on cumuler LLI et Jeanbrun en SCI ?
Aucun texte ne l'interdit. La TVA à 10 % vise les livraisons à une personne morale (CGI 279-0 bis A), et la doctrine admet une société de l'article 8 (SCI à l'IR) détenue par des particuliers (BOFiP BOI-IS-RICI-40-10-10 §20) ; elle reçoit alors chaque année l'équivalent de la taxe foncière, pendant 20 ans à compter de sa première mise en recouvrement, diminués des années d'exonération totale (CGI 220 Z septies). L'amortissement Jeanbrun s'applique « dans les mêmes conditions » à une société non soumise à l'IS, si chaque associé conserve ses parts pendant l'engagement (CGI 31 I 1° i), et n'est exclu qu'avec l'article 199 undecies C. Deux engagements coexistent : 20 ans de location intermédiaire pour la TVA (complément de TVA en cas de sortie, sauf cessions à partir de la 11e année, CGI 284 II bis), au moins 9 ans pour Jeanbrun. Point non tranché : la déductibilité de la taxe foncière remboursée dans les revenus fonciers des associés.
Pourquoi un taux plus élevé (Loc3) peut-il rapporter moins que Loc1 ?
Parce que le taux plus élevé (jusqu'à 5,5 % en neuf) s'accompagne de loyers plafonnés plus bas pendant toute la durée de l'engagement. La perte de loyer peut absorber l'avantage d'amortissement, d'autant que celui-ci est plafonné par foyer : testez votre lot précis dans le simulateur ci-dessus (« Affiner »).