Loi Jeanbrun 2026 : combien votre investissement locatif peut amortir

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année 3,5 % à 5,5 % du prix d'un logement locatif neuf — 3 % à 4 % dans l'ancien rénové — de vos revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € en location sociale). La fenêtre est courte : le logement doit être acquis, ou les travaux engagés, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est un amortissement, pas une réduction d'impôt : il efface une part de votre revenu foncier imposable, année après année.

La mécanique en une phrase

Successeur du Pinel (fermé aux nouvelles acquisitions depuis 2025), Jeanbrun ne donne pas un crédit d'impôt : il autorise à amortir une fraction du prix du logement, c'est-à-dire à la retrancher chaque année de vos loyers imposables. La base amortissable est de 80 % du prix — le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, ne s'amortit pas.

Le dispositif est réservé aux immeubles collectifs, loués nus en résidence principale, avec un engagement de location de 9 ans (renouvelable), sous plafonds de loyer et de ressources en zones tendues (A bis, A, B1). Le régime réel est obligatoire : le micro-foncier et son abattement de 30 % sont exclus. Fondement légal : loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), article 47, codifié à l'article 31, I-1° i (neuf) et j (ancien rénové) du CGI.

Les taux d'amortissement 2026

Logement neuf ou en état futur d'achèvement : 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en location très sociale.

Logement ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social.

Plafond de déduction : la somme des amortissements ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus bruts du foyer proviennent de logements loués en social ou très social.

Exemple chiffré 2026

Appartement neuf 250 000 €, zone tendue, location intermédiaire, foyer à tranche marginale de 30 %. Base amortissable = 80 % × 250 000 = 200 000 € (le foncier, 50 000 €, reste hors amortissement). Amortissement annuel = 3,5 % × 200 000 = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €. Déduit du revenu foncier, il économise 7 000 × (30 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 3 304 € par an, soit environ 29 736 € sur les 9 ans d'engagement.

Le même bien loué en social (taux 4,5 %) amortit 9 000 € par an sous le plafond social de 10 000 €, soit 4 248 € d'économie annuelle. Illustrations calculées avec le moteur fiscal de Qotien ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée.

Les conditions à respecter

L'immeuble. Collectif uniquement : une maison individuelle n'ouvre pas droit au dispositif. Performance énergétique exigée (norme RE2020 et bon niveau de DPE pour le neuf ; niveau cible après travaux pour l'ancien, précisions BOFiP attendues au second semestre 2026).

Le bail. Location nue, résidence principale du locataire, mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal ni un ascendant ou descendant proche.

Les plafonds. Loyers et ressources du locataire plafonnés par catégorie (intermédiaire, social, très social) selon le zonage, comme pour le logement locatif intermédiaire.

Trois erreurs fréquentes

Erreur 1 : croire que c'est une réduction d'impôt. Jeanbrun amortit le revenu foncier ; sans revenus fonciers suffisants, l'excédent s'impute en déficit foncier dans les limites de droit commun, pas au-delà. Ce n'est pas un chèque de l'État sur l'impôt.

Erreur 2 : viser une maison individuelle. Le dispositif ne couvre que les immeubles collectifs. Un pavillon, même neuf et loué nu, est hors champ.

Erreur 3 : rester au micro-foncier. L'amortissement suppose le régime réel. Il ne se cumule pas avec l'abattement micro de 30 % ; opter pour le réel est la condition d'entrée.

Questions fréquentes

Jeanbrun ou Pinel ? Pinel est fermé aux acquisitions depuis 2025. Un engagement Pinel en cours se poursuit jusqu'à son terme, mais un achat réalisé aujourd'hui relève de Jeanbrun.

Est-ce possible en SCI ? Oui, en SCI à l'impôt sur le revenu — l'amortissement Jeanbrun y constitue une exception au principe « pas d'amortissement en SCI à l'IR ». La doctrine BOFiP précise encore les modalités.

Neuf ou ancien : que choisir ? Le neuf amortit plus vite (3,5 %) ; l'ancien rénové (3 %) impose des travaux d'au moins 30 % du prix, mais souvent pour un prix d'entrée inférieur. Le bon choix dépend du marché local et de votre horizon.

Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ? L'administration reprend les amortissements déduits, avec intérêts de retard et majoration — sauf exceptions : décès du propriétaire ou du conjoint, invalidité de 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie, licenciement.

Quels prélèvements sociaux ? Les revenus fonciers restent au taux de 17,2 %, non concernés par la hausse des prélèvements sociaux de la loi de financement 2026.

Le calendrier : une fenêtre de moins de trois ans

Avant d'acheter. Vérifiez la zone, les plafonds de loyer et de ressources, la performance énergétique et le caractère collectif de l'immeuble. Un bien inéligible ne se rattrape pas.

Acquisition ou travaux. Le fait générateur — acquisition du neuf, dépôt du permis, ou engagement des travaux dans l'ancien — doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Passé cette date, le dispositif s'éteint.

Chaque année ensuite. Portez l'amortissement sur la déclaration des revenus fonciers au réel (2044), et tenez l'engagement de location de 9 ans.

Sources : dispositif Jeanbrun — loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), codifié à l'article 31, I-1° i et j du CGI ; taux 3,5 / 4,5 / 5,5 % (neuf) et 3 / 3,5 / 4 % (ancien), plafond 8 000 / 10 000 / 12 000 € et forfait terrain 20 % vérifiés au texte de l'article 31 (Légifrance, API DILA) ; prélèvements sociaux fonciers 17,2 %. Doctrine BOFiP spécifique en cours de finalisation (attendue au second semestre 2026) : certains cas limites restent ouverts. Données reprises dans le référentiel sourcé Qotien.