Loi Jeanbrun 2026 : combien votre investissement locatif peut amortir

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix d'un logement locatif neuf (le terrain, forfaitisé à 20 %, ne s'amortit pas) — 3 % à 4 % dans l'ancien rénové — de vos revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € en location sociale). La fenêtre est courte : le logement doit être acquis (ou, si vous le faites construire, le permis de construire déposé) entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est un amortissement, pas une réduction d'impôt : il efface une part de votre revenu foncier imposable, année après année.

La mécanique en une phrase

Successeur du Pinel (fermé aux nouvelles acquisitions depuis 2025), Jeanbrun ne donne pas un crédit d'impôt : il autorise à amortir une fraction du prix du logement, c'est-à-dire à la retrancher chaque année de vos loyers imposables. La base amortissable est de 80 % du prix — le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, ne s'amortit pas.

Le dispositif est réservé aux immeubles collectifs, loués nus en résidence principale, avec un engagement de location d'au moins 9 ans, sous plafonds de loyer et de ressources. La loi ne fixe aucune zone : la zone du logement sert seulement à fixer ces plafonds. Le régime réel est obligatoire : le micro-foncier et son abattement de 30 % sont exclus. Fondement légal : loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), article 47, codifié à l'article 31, I-1° i (neuf) et j (ancien rénové) du CGI.

Les taux d'amortissement 2026

Logement neuf ou en état futur d'achèvement : 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en location très sociale.

Logement ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix (réhabilitation lourde, classe A ou B après travaux), ou travaux qui rendent l'immeuble neuf : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social.

Plafond de déduction : la somme des amortissements ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu'au moins 50 % des loyers bruts des logements Jeanbrun du foyer proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale.

Exemple chiffré 2026

Appartement neuf 250 000 €, location intermédiaire, foyer à tranche marginale de 30 %. Base amortissable = 80 % × 250 000 = 200 000 € (le foncier, 50 000 €, reste hors amortissement). Amortissement annuel = 3,5 % × 200 000 = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €. Déduit du revenu foncier, il économise 7 000 × 17,2 % de prélèvements sociaux et 7 000 × 30 % d'impôt, moins la CSG qui aurait été déductible l'année suivante (6,8 points), soit 3 161 € par an : environ 28 450 € sur les 9 ans d'engagement minimal, et 63 220 € sur 20 ans si vous continuez à louer. Ce sont des maximums, atteints quand vos revenus fonciers absorbent l'amortissement. À la revente, une partie est reprise par l'impôt de plus-value (voir plus bas).

Le même bien loué en social (taux 4,5 %) amortit 9 000 € par an sous le plafond social de 10 000 €, soit 4 064 € d'économie annuelle. Illustrations calculées avec le moteur fiscal de Qotien ; elles ne remplacent pas une étude personnalisée.

Les conditions à respecter

L'immeuble. Collectif uniquement : une maison individuelle n'ouvre pas droit au dispositif. En neuf, la loi ne fixe aucune classe énergétique. Dans l'ancien, deux voies : des travaux qui rendent l'immeuble neuf, ou au moins 30 % du prix en travaux constituant une réhabilitation lourde, c'est-à-dire atteignant la classe énergétique A ou B et respectant des critères de sécurité, de qualité sanitaire et d'accessibilité (décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025).

Le bail. Location nue, résidence principale du locataire, mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal ni un parent ou allié jusqu'au 2e degré.

Les plafonds. Loyers et ressources du locataire plafonnés par catégorie (intermédiaire, social, très social) selon le zonage, comme pour le logement locatif intermédiaire.

Trois erreurs fréquentes

Erreur 1 : croire que c'est une réduction d'impôt. Jeanbrun amortit le revenu foncier ; sans revenus fonciers suffisants, l'excédent s'impute en déficit foncier dans les limites de droit commun, pas au-delà. Ce n'est pas un chèque de l'État sur l'impôt.

Erreur 2 : viser une maison individuelle. Le dispositif ne couvre que les immeubles collectifs. Un pavillon, même neuf et loué nu, est hors champ.

Erreur 3 : rester au micro-foncier. L'amortissement suppose le régime réel. Il ne se cumule pas avec l'abattement micro de 30 % ; opter pour le réel est la condition d'entrée.

Questions fréquentes

Jeanbrun ou Pinel ? Pinel est fermé aux acquisitions depuis 2025. Un engagement Pinel en cours se poursuit jusqu'à son terme, mais un achat réalisé aujourd'hui relève de Jeanbrun.

Est-ce possible en SCI ? Oui, en SCI à l'impôt sur le revenu, à condition que les associés conservent leurs parts pendant l'engagement de location. L'amortissement Jeanbrun y constitue une exception au principe « pas d'amortissement en SCI à l'IR ».

Neuf ou ancien : que choisir ? Le neuf amortit plus vite (3,5 %) ; l'ancien rénové (3 %) impose des travaux d'au moins 30 % du prix, mais souvent pour un prix d'entrée inférieur. Le bon choix dépend du marché local et de votre horizon.

Que se passe-t-il si j'arrête de louer avant 9 ans ? Les amortissements déduits sont ajoutés à vos revenus fonciers de l'année de la rupture, avec un calcul qui étale l'impôt sur les années d'amortissement — sauf invalidité de 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint.

Et à la revente ? Les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value (CGI 150 VB III). Sur l'exemple ci-dessus, revendu 250 000 € après 20 ans, l'impôt de plus-value dû aux amortissements atteint environ 12 400 €, après forfaits et abattements pour durée de détention. Si vous gardez le logement ou le transmettez, cet impôt n'est pas dû.

Combien de temps peut-on amortir ? La loi impose au moins 9 ans de location, sans durée maximale ni renouvellement : sa seule autre borne est le cumul des amortissements, plafonné à 80 % du prix, soit environ 29 ans à 3,5 % par an. Elle ne dit pas expressément à quelles conditions l'amortissement se poursuit après 9 ans ; continuer à louer aux mêmes conditions est la lecture prudente, en attendant la doctrine administrative.

Une formalité à ne pas oublier ? Oui : le bénéfice de la déduction suppose une option exercée dans la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Cette option est irrévocable.

Avec quoi n'est-ce pas cumulable ? En neuf, avec la réduction de l'article 199 undecies C. Dans l'ancien, avec les articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies (Malraux) et 199 novovicies (Pinel, Denormandie) ; les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus. Le Loc'Avantages est lui aussi exclusif. Les travaux amortis ne peuvent pas être déduits en plus comme charges.

Quels prélèvements sociaux ? Les revenus fonciers restent au taux de 17,2 %, non concernés par la hausse des prélèvements sociaux de la loi de financement 2026.

Le calendrier : une fenêtre de moins de trois ans

Avant d'acheter. Vérifiez les plafonds de loyer et de ressources de votre zone et le caractère collectif de l'immeuble ; dans l'ancien, le montant et la nature des travaux, et la classe A ou B visée après travaux. Un bien inéligible ne se rattrape pas.

Acquisition. Le fait générateur — acquisition du logement, neuf ou ancien, ou dépôt de la demande de permis de construire si vous faites construire — doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Passé cette date, le dispositif s'éteint.

Chaque année ensuite. Portez l'amortissement sur la déclaration des revenus fonciers au réel (2044), et tenez l'engagement de location d'au moins 9 ans.

Sources : dispositif Jeanbrun — loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), codifié à l'article 31, I-1° i et j du CGI ; taux 3,5 / 4,5 / 5,5 % (neuf) et 3 / 3,5 / 4 % (ancien), plafond 8 000 / 10 000 / 12 000 € et forfait terrain 20 % vérifiés au texte de l'article 31 (Légifrance, API DILA, relu le 16/10/2026 : ni zone ni durée maximale ; dans l'ancien, classe A ou B par renvoi à la réhabilitation lourde, décret n° 2025-913) ; réintégration des amortissements à la plus-value : article 150 VB III du CGI ; prélèvements sociaux fonciers 17,2 %. Doctrine BOFiP spécifique en cours de finalisation (attendue au second semestre 2026) : certains cas limites restent ouverts. Données reprises dans le référentiel sourcé Qotien.