Simulateur de démembrement de SCPI 2026

Le démembrement sépare la propriété d'une part de SCPI en deux droits. Le nu-propriétaire achète la part avec une décote (la clé de démembrement, souvent 60 à 70 % de la pleine valeur pour 10 ans) : il ne touche AUCUN revenu pendant la durée, mais récupère automatiquement la pleine propriété — et les revenus — au terme. L'usufruitier, lui, paie l'autre fraction et perçoit les loyers pendant toute la période.

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : il n'y a donc AUCUN impôt sur le revenu foncier ni prélèvements sociaux à supporter. Côté IFI, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI) : la nue-propriété d'un investisseur passif n'entre pas dans son assiette IFI. La reconstitution de la pleine propriété au terme n'est pas un revenu imposable.

À un investisseur qui n'a pas besoin de revenus immédiats et cherche à se constituer un capital immobilier avec une décote à l'entrée, sans fiscalité pendant la phase d'épargne — typiquement un contribuable à TMI élevée déjà taxé sur d'autres revenus, ou qui prépare un complément de retraite à échéance connue. Le rendement provient de la décote récupérée et de la revalorisation des parts.