SCI à l'impôt sur les sociétés 2026

Le résultat de la SCI est soumis à l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME), puis 25 % au-delà. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires inférieur à 10 000 000 €, un capital entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

À l'IS, la SCI peut déduire l'amortissement de l'immeuble et l'ensemble des charges, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la phase d'exploitation — souvent proche de zéro les premières années. En contrepartie, à la revente, l'amortissement déduit est réintégré : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (plus-value professionnelle), généralement plus lourde que la plus-value des particuliers.

À l'IR (régime par défaut), les revenus fonciers sont imposés au barème + 17.2 % de prélèvements sociaux, sans amortissement mais avec la plus-value des particuliers (abattements pour durée de détention) à la revente. À l'IS, on optimise la trésorerie pendant la détention (amortissement) au prix d'une fiscalité de sortie plus lourde. Le choix dépend de l'horizon et de l'usage des loyers.