SCI à l'impôt sur les sociétés en 2026 : 15 %, 25 % et le piège de l'amortissement

En 2026, une SCI à l'impôt sur les sociétés paie 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà, en application de l'article 219 du CGI.

C'est le taux de départ. Mais l'amortissement déductible est réintégré à la vente : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable.

Cet article explique les deux faces, avec des calculs vérifiés ligne par ligne.

L'IS à 15 % puis 25 % en 2026 : la mécanique

Le taux réduit de 15 % s'applique à la fraction du bénéfice n'excédant pas 42 500 € en 2026 (CGI art. 219, 2026). Le taux normal de 25 % s'applique au-delà. Ces seuils et taux sont au millésime 2026.

Exemple chiffré vérifié. Bénéfice de 60 000 € en 2026. IS sur les premiers 42 500 € : 42 500 × 15 % = 6 375 €. IS sur le surplus : (60 000 − 42 500) = 17 500 € × 25 % = 4 375 €. Total : 6 375 + 4 375 = 10 750 €. Taux moyen : 10 750 ÷ 60 000 = 17,92 %.

Autre exemple. Bénéfice de 30 000 € en 2026. IS : 30 000 × 15 % = 4 500 €. Taux moyen : 15 %. C'est là que la SCI à l'IS est la plus efficace : sous le seuil de 42 500 €.

Comparez à une SCI à l'IR. Les loyers sont imposés au barème (TMI 30 % ou 41 % pour beaucoup d'investisseurs en 2026) plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur revenus fonciers (CSS art. L.136-6, 2026). L'écart avec 15 % est vite de 20 points. D'où l'attrait de l'IS pour les patrimoines qui veulent réinvestir.

L'amortissement : le gros avantage annuel

À l'IS, la SCI amortit le bien (hors terrain) en 2026 selon les règles comptables et fiscales usuelles. Chaque année, une fraction du prix du bâtiment passe en charge. Elle réduit le bénéfice imposable. Donc l'IS.

Exemple chiffré vérifié. Loyer annuel 12 000 €, charges décaissées 2 000 €, amortissement du bâtiment 5 000 €. Bénéfice imposable : 12 000 − 2 000 − 5 000 = 5 000 €. IS à 15 % en 2026 : 5 000 × 15 % = 750 €. Sans amortissement, le bénéfice serait de 10 000 € et l'IS de 1 500 €. L'amortissement divise ici l'impôt par deux.

Le terrain ne s'amortit pas. Seule la construction s'amortit. En pratique, on ventile le prix (par exemple 20 % terrain, 80 % bâtiment). Faites valider la ventilation et la durée par votre expert-comptable. C'est un point de contrôle fréquent.

Tant que vous conservez le bien, l'avantage est net. Vous payez peu d'IS et gardez du cash pour rembourser l'emprunt ou réinvestir. C'est la phase « capitalisation ».

La revente : la plus-value sur valeur nette comptable

Au moment de la vente, l'addition arrive. La plus-value d'une SCI à l'IS se calcule par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable en 2026 (règles du bénéfice industriel et commercial, CGI, 2026). La valeur nette comptable, c'est le prix d'achat moins les amortissements déjà déduits.

Autrement dit, tous les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans la plus-value taxable. Au taux de l'IS de 2026 (15 % / 25 %, CGI art. 219).

Exemple chiffré vérifié, le piège en pleine lumière. Achat 200 000 € (dont bâtiment amortissable). Amortissements cumulés : 60 000 €. Valeur nette comptable : 200 000 − 60 000 = 140 000 €. Vente à 220 000 €. Plus-value imposable : 220 000 − 140 000 = 80 000 €. Et non 220 000 − 200 000 = 20 000 €. L'écart de 60 000 € correspond exactement aux amortissements réintégrés.

IS sur cette plus-value en 2026 (si seul bénéfice de l'année, au-delà du seuil) : premiers 42 500 € à 15 % = 6 375 €, surplus 37 500 € à 25 % = 9 375 €, total 15 750 €. À comparer à une SCI à l'IR où la plus-value immobilière suit le régime des particuliers (19 % + 17,2 % avec abattements durée). Le match dépend de la durée de détention.

Tableau comparatif SCI à l'IR ou à l'IS en 2026

Point (2026)	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Loyers	Barème IR + 17,2 % sociaux (CSS L.136-6)	IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (CGI art. 219)
Amortissement	Non déductible	Déductible, réduit l'IS annuel
Revente	PV des particuliers, abattements durée	PV sur valeur nette comptable, amortissements réintégrés, taxée à l'IS
Idéal pour	Détention longue, revente avec abattements	Capitalisation, réinvestissement, petits bénéfices annuels

Millésime 2026. L'option pour l'IS est en principe irrévocable (à vérifier au texte en vigueur, CGI, 2026). Ne choisissez pas à la légère.

Quand la SCI à l'IS gagne vraiment

Elle gagne quand vous restez durablement sous 42 500 € de bénéfice annuel en 2026. Le 15 % (CGI art. 219, 2026) écrase alors la fiscalité foncière au barème. Typiquement : un ou deux biens, loyers nets maîtrisés, amortissement bien calibré.

Elle gagne aussi quand vous réinvestissez. Le cash économisé en IS reste dans la société et finance l'apport du bien suivant. C'est l'effet boule de neige. À l'IR, ce cash serait parti en impôt sur vos loyers.

Elle gagne enfin en transmission de parts bien préparée. La donation de parts avec décote pour minorité ou la cession progressive peuvent optimiser la facture globale. Faites chiffrer par un notaire. Chaque famille a son cas.

Exemple chiffré vérifié. Loyer net avant amortissement 10 000 €, amortissement 6 000 €, bénéfice 4 000 €. IS 2026 : 4 000 × 15 % = 600 €.

Quand elle perd : revente à court terme et gros bénéfice

Elle perd souvent à la revente après de gros amortissements. La réintégration gonfle la plus-value comme vu plus haut (80 000 € au lieu de 20 000 €). Si vous achetez pour revendre vite, l'IR avec ses abattements peut être meilleur.

Elle perd aussi quand le bénéfice dépasse largement 42 500 € en 2026. La fraction à 25 % (CGI art. 219, 2026) se rapproche alors du barème. Calculez le taux moyen.

La méthode de décision en 4 questions

Première question : quel bénéfice annuel prévisible en 2026, après amortissement ? Sous 42 500 €, l'IS à 15 % est très compétitif. Au-delà, affinez.

Deuxième question : quel horizon de détention ? Moins de 10 ans avec revente, simulez la sortie sur valeur nette comptable. Plus de 20 ans en capitalisation, l'IS prend souvent l'avantage.

Troisième question : réinvestissez-vous les loyers ou les consommez-vous ? Pour consommer, l'IR est plus simple (pas de double taxation distribution). Pour réinvestir, l'IS garde plus de cash.

Quatrième question : quelle transmission ? Parts sociales ou bien en direct ? Anticipez donation et succession avec votre notaire avant d'opter.

Questions fréquentes

Quel taux d'IS pour une SCI en 2026 ? 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà en 2026 (CGI art. 219). Pour 60 000 € de bénéfice : 6 375 € + 4 375 € = 10 750 €.

Puis-je amortir mon bien en SCI à l'IS ? Oui. Le bâtiment (hors terrain) s'amortit et réduit le bénéfice imposable chaque année. En contrepartie, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente (valeur nette comptable).

Pourquoi la plus-value est-elle plus lourde à l'IS ? Parce qu'elle se calcule sur la valeur nette comptable en 2026, pas sur le prix d'achat. Exemple : acheté 200 000 €, amorti 60 000 €, vendu 220 000 € = plus-value de 80 000 €, pas 20 000 €.

SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir ? Capitalisation et petits bénéfices : souvent l'IS à 15 % en 2026. Détention très longue avec revente : souvent l'IR et ses abattements. Simulez les deux, entrée et sortie comprises.

Sources

CGI art. 219 (taux IS 15 % / 25 % et seuil 42 500 €, 2026) ; règles BIC pour la plus-value sur valeur nette comptable (2026) ; CSS art. L.136-6 pour les sociaux fonciers à 17,2 % à l'IR (2026). Revérifié le 22/09/2026.

→ Calculez votre SCI à l'IS gratuit, sans inscription