LLI + Jeanbrun en SCI à l'IR : le montage expliqué (2026)

Acheter un logement neuf en logement locatif intermédiaire (LLI) avec une TVA à 10 %, le détenir dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, puis amortir ce logement grâce au dispositif Jeanbrun : sur le papier, l'enchaînement est séduisant. Dans les faits, il empile trois régimes, chacun avec ses conditions et ses engagements. Cet article détaille ce que prévoient les textes, ce que l'on peut chiffrer, et ce qui reste à trancher avant de signer.

À retenir : la TVA réduite à 10 % porte sur la livraison à une personne morale, ce qu'est une SCI ; l'engagement LLI dure 20 ans ; et l'amortissement Jeanbrun est réintégré dans la plus-value à la revente. L'exemple chiffré ci-dessous est un maximum théorique, pas une promesse de rendement.

Le montage en trois briques

Brique	Ce qu'elle apporte	Texte de référence
LLI	TVA à 10 % à l'achat au lieu de 20 %, équivalent de la taxe foncière remboursé pendant 20 ans	CGI 279-0 bis A I 2° ; CGI 220 Z septies
SCI à l'IR	Détention à plusieurs, sans passer à l'impôt sur les sociétés	CGI 279-0 bis A I 2° (personne morale) ; BOFiP BOI-IS-RICI-40-10-10 §20 (taxe foncière)
Jeanbrun	Amortissement du logement neuf déduit des revenus fonciers	CGI 31 I 1° i

Brique 1 : le LLI et la TVA à 10 %

Le logement locatif intermédiaire est loué en résidence principale à des locataires sous plafonds de ressources, avec un loyer plafonné, inférieur à celui du marché. Son intérêt fiscal à l'achat tient au taux de TVA : la livraison à une personne morale bénéficie d'un taux de 10 % (CGI 279-0 bis A I 2°), contre 20 % au taux normal (CGI 278).

Un engagement de 20 ans

Le bénéfice du régime suppose un engagement de location de 20 ans. Si la location cesse avant le terme, un complément de TVA est dû (CGI 284 II bis). Il ne l'est pas lorsque la cessation résulte de cessions de logements à partir de la 11e année ; les cessions des 15 premières années ne peuvent toutefois porter sur plus de 50 % des logements. Cette règle est technique : faites-la relire sur le texte avant tout projet de revente partielle.

La condition de mixité sociale

L'opération doit répondre à une condition de mixité, selon l'une de ces deux voies, appréciées à la date du dépôt du permis de construire (CGI 279-0 bis A II) :

• Voie A : le terrain se situe dans une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
• Voie B : les logements sociaux représentent plus de 25 % des logements de l'ensemble immobilier.

La taxe foncière

Le CGI prévoit le remboursement d'un équivalent de la taxe foncière pendant 20 ans, diminué des années d'exonération totale (CGI 220 Z septies). Pour une société non soumise à l'IS, le texte organise un remboursement immédiat (même article, V). Point non tranché : la façon dont ce remboursement s'articule avec la déduction de la taxe foncière entre les mains des associés d'une SCI à l'IR n'est pas établie à ce jour. Il serait donc faux de présenter la taxe foncière comme à la fois déduite et remboursée. Nous ne le faisons pas dans cet article.

Brique 2 : la SCI à l'impôt sur le revenu

Une SCI est une personne morale : elle remplit la condition de la TVA à 10 % (CGI 279-0 bis A I 2°), même restée à l'impôt sur le revenu. Pour le remboursement de la taxe foncière, la doctrine admet expressément une société de l'article 8 du CGI, comme une SCI à l'IR, y compris détenue par des particuliers (BOFiP BOI-IS-RICI-40-10-10 §20). Les associés déclarent leur quote-part de résultat dans leurs revenus fonciers, à leur propre taux marginal d'imposition.

Brique 3 : l'amortissement Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement neuf d'un immeuble collectif, loué nu en résidence principale sous plafonds de loyer et de ressources. Il est ouvert à une société non soumise à l'IS, à condition que les associés conservent leurs parts pendant l'engagement (CGI 31 I 1° i).

Paramètre	Valeur
Taux d'amortissement (neuf)	3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an
Plafonds annuels, par foyer	8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €
Base amortissable	80 % du prix
Durée	21 ans au maximum

Attention à la sortie : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (CGI 150 VB). L'avantage fiscal annuel a donc une contrepartie au moment de la cession.

Peut-on cumuler LLI et Jeanbrun ?

Le texte du Jeanbrun (CGI 31 I 1° i) n'exclut expressément que le cumul avec la réduction d'impôt de l'article 199 undecies C du CGI. Aucun texte n'interdit, à ce stade, de combiner la TVA à 10 % du LLI avec l'amortissement Jeanbrun. Les deux engagements coexistent toutefois : 20 ans pour la TVA, 9 à 21 ans pour le Jeanbrun. Chaque dossier doit être vérifié au regard de sa situation propre.

Exemple chiffré : un maximum théorique

Voici le cas simulé sur notre page dispositif Jeanbrun 2026. Les hypothèses sont volontairement simples.

Hypothèse	Valeur
Prix du logement	220 000 €
Loyer de marché	850 € par mois
Loyer plafonné retenu (Loc1)	723 € par mois (hypothèse : −15 % sous le marché)
Tranche marginale d'imposition	30 %
Taxe foncière	1 500 € par an
Crédit	3,5 % sur 20 ans
Apport	20 000 €
Charges	1 500 € par an

Dans le scénario Loc1, l'amortissement annuel ressort à 6 160 € (220 000 € × 80 % × 3,5 %), soit sous le plus bas des plafonds annuels (8 000 €). L'effort d'épargne mensuel est de 320 €, avant impôt sur le loyer, et le bilan sur 20 ans ressort à 45 104 €. Ce bilan additionne l'économie de TVA, le remboursement de la taxe foncière et l'économie d'impôt due à l'amortissement, puis retranche la perte de loyer et l'impôt de plus-value à la revente.

Ce chiffre est à lire comme un maximum théorique : il repose entièrement sur les hypothèses du tableau ci-dessus, et suppose que l'amortissement est entièrement utilisé chaque année. Toute variation de prix, de loyer, de taux ou de charges le modifie. Le remboursement de la taxe foncière y est compté net de la déduction de la taxe qu'il remplace : c'est l'hypothèse prudente tant que le point n'est pas tranché pour les associés d'une SCI à l'IR.

Et si le loyer est plus bas ?

Un loyer inférieur au marché réduit mécaniquement le revenu locatif. La page teste trois décotes : −15 % (Loc1), −30 % (Loc2) et −45 % (Loc3). Avec les mêmes hypothèses, le bilan sur 20 ans tombe à 25 893 € en Loc2 et 9 296 € en Loc3, malgré des taux d'amortissement plus élevés. Ces décotes sont des hypothèses de simulation, pas des valeurs légales : le loyer applicable dépend de la catégorie retenue et de la zone, et doit être vérifié sur les textes en vigueur.

Les points de vigilance

• Taxe foncière : traitement non tranché pour les associés d'une SCI à l'IR ; ne pas cumuler déduction et remboursement par hypothèse.
• Engagement de 20 ans : une sortie anticipée expose à un complément de TVA, sauf exceptions encadrées (CGI 284 II bis).
• Revente : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value (CGI 150 VB).
• Détention des parts : le Jeanbrun suppose que les associés conservent leurs parts (CGI 31 I 1° i).
• Changement de code : au 1er janvier 2027, les règles de TVA passent du CGI au code des impositions sur les biens et services (CIBS), à droit constant. Les références d'articles citées ici seront donc à actualiser à cette date.

Questions fréquentes

Le LLI est-il accessible à une SCI à l'IR ?

Oui. La TVA à 10 % vise la livraison à une personne morale, ce qu'est une SCI (CGI 279-0 bis A I 2°), et la doctrine admet expressément la SCI à l'IR pour le remboursement de la taxe foncière (BOFiP BOI-IS-RICI-40-10-10 §20).

Quel est le taux de TVA applicable ?

10 % sur la livraison à une personne morale dans le cadre du LLI (CGI 279-0 bis A I 2°), contre 20 % au taux normal (CGI 278).

Combien de temps faut-il conserver le bien ?

L'engagement LLI est de 20 ans. Une sortie avant le terme entraîne en principe un complément de TVA, avec des exceptions encadrées (CGI 284 II bis).

Peut-on cumuler le LLI et le dispositif Jeanbrun ?

Le texte du Jeanbrun n'exclut que le cumul avec l'article 199 undecies C du CGI ; aucun texte n'interdit l'association avec la TVA à 10 % du LLI. À faire valider sur votre dossier.

Que devient l'amortissement à la revente ?

Il est réintégré dans le calcul de la plus-value (CGI 150 VB). L'économie d'impôt annuelle n'est donc pas définitivement acquise.

Le résultat de 45 104 € est-il garanti ?

Non. C'est un maximum théorique issu d'une simulation fondée sur des hypothèses de prix, de loyer, de taux et de charges. Il ne constitue ni une promesse ni un conseil personnalisé.

Cet article a une portée informative. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Vérifiez les textes en vigueur et faites valider votre projet avant tout engagement.