Simulateur LMNP 2026 — micro-BIC ou réel ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (meublé classique), sans autre déduction. Le régime réel déduit vos charges réelles ET l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier — souvent bien plus que 50 %, ce qui peut ramener votre revenu imposable à zéro. Le réel est généralement gagnant dès qu'il y a un crédit ou des charges significatives.

Au régime réel, le bâti (80 % du prix, hors terrain non amortissable) n'est pas amorti en bloc mais ventilé en composants amortis sur des durées propres : gros œuvre sur ~50 ans, toiture/façade sur ~25 ans, installations techniques sur ~20 ans, agencements sur ~15 ans. S'y ajoutent le mobilier (~7 ans) et les travaux (~10 ans). Cette ventilation augmente l'amortissement des premières années par rapport à un amortissement linéaire unique. Les composants à durée courte s'amortissent plus vite.

Non : l'amortissement ne peut PAS créer ni aggraver un déficit (art. 39 C CGI). Si l'amortissement dépasse le résultat après charges, la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes (report d'amortissement réputé différé).

77 700 € de recettes pour les revenus 2025 (déclaration 2026), 83 600 € pour les revenus 2026 (meublé classique). Au-delà, le régime réel est obligatoire.

Les revenus LMNP relèvent du droit commun : 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026 (contre 17,2 % pour la location nue). À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (réforme Le Meur 2026).