LMNP à Bordeaux : 0 € d'impôt sur un studio ancien (cas chiffré 2026)

Studio ancien à Bordeaux, 150 000 €, loué meublé 650 € par mois : au micro-BIC, 3 900 € de base imposable et 1 895 € d'impôt par an ; au réel avec amortissement, base de 0 € et 0 € d'impôt, plus 614 € reportables. Soit 1 895 € économisés chaque année. Le calcul complet, millésime 2026.

Le bien : un studio ancien typique du parc bordelais

Prix d'achat 150 000 € (hors frais de notaire), loyer meublé 650 € par mois (7 800 € par an), charges déductibles 1 200 €, intérêts d'emprunt 2 500 €, mobilier 5 000 €. Foyer à TMI 30 %. Bordeaux, métropole étudiante au marché locatif tendu et au parc ancien dominant au centre, est le terrain classique de ce montage : petit bien meublé, loyer au mètre élevé, amortissement maximal.

Le montage : micro-BIC contre réel

Option micro-BIC. Abattement forfaitaire de 50 % (art. 50-0 CGI, plafond 77 700 € de recettes 2025 / 83 600 € pour 2026) : base imposable = 7 800 × 50 % = 3 900 €. Impôt = 3 900 × 30 % (IR) + 3 900 × 18,6 % (prélèvements sociaux LMNP, droit commun LFSS 2026) = 1 170 + 725 = 1 895 € par an.

Option réel. Recettes 7 800 € moins charges (1 200 €) moins intérêts (2 500 €) moins amortissements : bâti 150 000 × 80 % / 30 ans = 4 000 €, mobilier 5 000 / 7 ans = 714 €, soit 4 714 € théoriques. L'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit (art. 39 C-II-2 du CGI) : déductible dans la limite du résultat hors amortissement (4 100 €), base imposable = 0 €, excédent de 614 € reportable sans limite sur les futurs BIC meublés. Impôt = 0 €.

Verdict moteur : régime réel optimal, gain de 1 895 € par an. Chiffré avec les formules de `cOptiLMNP` (méthode marginale TMI 30 %, PS 18,6 %).

Le résultat fiscal et son revers

Chaque année : 1 895 € d'impôt effacé et 614 € d'amortissements mis en réserve pour gommer les futurs bénéfices (loyers qui augmentent, crédit qui s'amortit et intérêts qui baissent). Le revers, depuis le 15/02/2025 : à la revente, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (LF 2025, art. 150 VB III CGI). Le réel reste gagnant pendant la détention, mais l'arbitrage de sortie se recalcule — hors résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD), exclues du dispositif.

Trois erreurs fréquentes

Erreur 1 : rester au micro par défaut. Le micro est le régime d'entrée, pas le régime optimal : dès qu'il y a un bien amortissable et des intérêts, le réel gagne presque toujours. Ici, 1 895 € par an laissés sur la table.

Erreur 2 : croire que le déficit LMNP s'impute sur le salaire. Non : contrairement au foncier nu, le déficit meublé n'est ni imputable sur le revenu global ni reportable sur lui (art. 156-I-1° ter CGI). Il ne s'impute que sur les futurs BIC meublés, pendant 10 ans.

Erreur 3 : amortir sans tenir la comptabilité du réel. Le réel exige une liasse et un suivi des amortissements par composant. Sans rigueur, le contrôle requalifie — et l'économie s'évapore en pénalités.

Questions fréquentes

Faut-il créer une SCI ou une SARL ? Non pour ce cas : le LMNP au réel se fait en nom propre. La société ne se justifie qu'au-delà (transmission, IS, gros parcs).

Et si les recettes dépassent 77 700 € ? Le réel devient obligatoire (plus d'arbitrage). En deçà, le choix est libre chaque année… avec engagement de fait dès la première liasse.

Meublé de tourisme (Airbnb) : mêmes règles ? Non : le non classé relève de la loi Le Meur (abattement 30 %, plafond 15 000 €). Ce cas concerne la location meublée classique de résidence principale du locataire.

Que se passe-t-il quand le crédit est remboursé ? Les intérêts tombent à zéro, le résultat hors amortissement augmente, l'amortissement restant continue de gommer la base — puis les ARD reportés prennent le relais. Le montage se pilote sur 15-20 ans, pas sur une année.

Ce cas marche-t-il ailleurs qu'à Bordeaux ? Oui partout où le rendement brut dépasse ~5 % sur de l'ancien amortissable. Bordeaux n'est que le décor : le moteur, lui, ne connaît que les chiffres.

Le calendrier : quand s'en occuper

À l'achat. Ventilez bâti/terrain/mobilier dans l'acte et les factures : c'est la matière première de l'amortissement.

Première année de location. Optez pour le réel avant la date limite (levée d'option) : un micro reconduit par inertie coûte 1 895 € par an ici.

Chaque année. Recalculez l'arbitrage : quand les amortissements s'épuisent, le micro peut redevenir compétitif.

Sources : micro-BIC 50 % et plafonds 77 700/83 600 € (art. 50-0 CGI) ; amortissement plafonné art. 39 C-II-2 ; déficit non imputable art. 156-I-1° ter ; PS LMNP 18,6 % (LFSS 2026 art. 12) ; réintégration amortissements à la revente depuis le 15/02/2025 (LF 2025, art. 150 VB III CGI) ; loi Le Meur n° 2024-1039. Calcul selon les formules de `cOptiLMNP` (terrain 20 %, bâti 30 ans, mobilier 7 ans). Données reprises dans le référentiel sourcé Qotien.