Bordeaux : déficit foncier, LMNP et le foyer girondin
En Gironde, le locatif pèse souvent autant que le salaire. Déficit foncier (plafond 10 700 €), micro-foncier, LMNP : les règles 2026, et ce que la Carsat Aquitaine gère vraiment.
Par Hervé Coulon, CGP certifié CIF. Mis à jour le 18 août 2026.
À Bordeaux, le second revenu du foyer est souvent un loyer. Le barème IR reste national. Le levier, c'est le régime déclaré — micro ou réel — et le bon immeuble dans la bonne case.
Foncier nu
Micro-foncier : abattement de 30 %, si les recettes n'excèdent pas le plafond légal et hors cas d'exclusion. Réel : charges déductibles, intérêts d'emprunt, travaux. Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt, qui s'imputent sur les revenus fonciers). L'excédent se reporte. Un travaux « pour réduire l'impôt » qui ne remplit pas les conditions n'est pas un levier : c'est une dépense.
LMNP
Location meublée : BIC, pas foncier. Micro-BIC 50 % (plafond révisé) ou réel (amortissements). Un meublé de tourisme non classé suit la loi Le Meur (30 %, 15 000 €). Choisir le micro par habitude quand les charges dépassent l'abattement est l'erreur la plus chère — à Bordeaux comme ailleurs.
IFI
Les immeubles locatifs entrent dans l'IFI pour leur valeur vénale, sans l'abattement de 30 % réservé à la principale. Seuil 1,3 M€ net. Un patrimoine girondin de plusieurs lots peut y entrer sans aucun bien à Paris.
Retraite
Salariés du privé : Carsat Aquitaine (siège à Bordeaux). Formule CNAV nationale. Les loyers n'ouvrent pas de trimestres. Un foyer qui « vit de ses biens » peut avoir une pension faible et un IFI : deux sujets, deux moteurs.
Sources
Art. 15, 28, 31, 156-I-3° CGI (foncier, déficit) ; art. 50-0 CGI (micro-BIC) ; loi Le Meur ; F138 ; Carsat Aquitaine. Indicatif.