Nice : résidence secondaire, IFI et meublé de tourisme
Sur la Côte d'Azur, le bien n'est souvent pas la résidence principale. Plus d'abattement IFI de 30 %. LMNP et loi Le Meur : les plafonds 2026, sans inventer un loyer niçois.
Par Hervé Coulon, CGP certifié CIF. Mis à jour le 18 août 2026.
À Nice, le dossier patrimonial commence souvent par un bien qui n'est pas le domicile fiscal. L'IFI, le micro-BIC et la plus-value ne se comportent pas comme pour une résidence principale parisienne.
IFI : pas d'abattement de 30 %
L'abattement de 30 % (art. 973 CGI) concerne la résidence principale au 1er janvier. Une secondaire à Nice, un pied-à-terre, un bien mis en location : valeur vénale intégrale dans l'assiette, dettes déductibles le cas échéant. Le seuil d'assujettissement reste 1 300 000 € de patrimoine immobilier net (F138). Un foyer dont la principale est ailleurs peut basculer à l'IFI uniquement à cause du bien azuréen.
Meublé de tourisme : la loi Le Meur
Le régime micro-BIC n'est plus le même pour tous les meublés. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement est de 30 % et le plafond de recettes de 15 000 €. Un meublé classé ou une location meublée classique suit d'autres plafonds (micro-BIC 50 % dans la limite du plafond LMNP révisé). Au-delà, le réel s'impose — et les charges doivent le justifier.
Nous n'écrivons pas un loyer « moyen à Nice ». Le chiffre utile est votre recette N et vos charges réelles.
Retraite : Carsat Sud-Est
Les salariés du privé des Alpes-Maritimes relèvent de la Carsat Sud-Est (siège à Marseille). Formule CNAV nationale. Un retraité qui s'installe à Nice ne change pas de taux plein parce qu'il change de département. Il change éventuellement de centre de paiement et d'interlocuteur.
Plus-value
La cession d'une résidence secondaire n'a pas l'exonération de la principale. Abattements pour durée de détention (IR et prélèvements sociaux) : barèmes nationaux. Un bien détenu 22 ans n'efface pas tout ; les prélèvements sociaux s'étalent plus longtemps que l'impôt.
Sources
Art. 973, 150 U et suivants CGI ; F138 service-public ; loi Le Meur (meublé de tourisme) ; Carsat Sud-Est. Indicatif.