Résidence secondaire : plus-value, IFI, taxe d'habitation

36,2 %. C'est le taux global d'imposition qui frappe par défaut la plus-value de cession d'une résidence secondaire — exactement le même taux qu'un bien locatif classique. Contrairement à la résidence principale, aucune exonération automatique n'existe.

Trois fiscalités distinctes s'appliquent à une résidence secondaire : la plus-value à la revente, l'IFI pendant la détention, et la taxe d'habitation chaque année. Les trois méritent d'être anticipées séparément.

La plus-value : pas d'exonération de principe

La résidence principale est totalement exonérée de plus-value (CGI, art. 150 U, II-1°). La résidence secondaire ne l'est pas : à défaut de dispositif particulier, la plus-value est imposée à 19 % d'IR + 17,2 % de PS, avec les abattements pour durée de détention de droit commun (exonération totale IR à 22 ans, PS à 30 ans).

L'exception à connaître : l'exonération « première cession » (art. 150 U, II-1° bis). Codifiée depuis la loi de finances pour 2012, elle s'applique à la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous trois conditions cumulatives :

• le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession ;
• il remploie tout ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois, dans l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à sa résidence principale ;
• il s'agit de sa première cession sous ce régime — le dispositif ne s'applique qu'une seule fois.

L'exonération est proportionnelle à la fraction du prix effectivement remployée.

Point de vigilance jurisprudentiel. Une décision de la Cour administrative d'appel de Versailles (3ᵉ ch., 9 avril 2026, n° 24VE00924) a rappelé que la tolérance doctrinale sur le délai d'affectation du logement de remploi ne s'étend pas à la condition légale de non-propriété de la résidence principale au cours des 4 années précédentes — les deux conditions s'apprécient indépendamment. Un dossier mal préparé sur ce point expose à une remise en cause totale de l'exonération.

L'IFI : aucun abattement, contrairement à la résidence principale

La résidence secondaire entre dans l'assiette de l'IFI pour sa valeur vénale pleine. L'abattement de 30 % (art. 973 CGI) ne s'applique qu'à la résidence principale, et à une seule par foyer. Un foyer possédant une résidence secondaire de valeur significative doit intégrer cette absence d'abattement dans le calcul de son seuil d'assujettissement (1,3 M€ de patrimoine net).

La taxe d'habitation : le seul impôt local qui a survécu pour ce type de bien

Depuis 2023, la taxe d'habitation est définitivement supprimée pour les résidences principales. Elle reste due pour les résidences secondaires (CGI, art. 1407 et suivants), calculée sur la valeur locative cadastrale multipliée par les taux communal et intercommunal.

La majoration en zone tendue (art. 1407 ter CGI) : dans les communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration de 5 % à 60 % de la part communale. En 2026, près de la moitié des communes éligibles appliquent cette majoration, et parmi elles une majorité a voté le taux maximal de 60 % — c'est le cas de Paris depuis 2018, et de nombreuses communes littorales ou de montagne.

Trois cas de dégrèvement existent sur réclamation (jamais automatiques) : contrainte professionnelle imposant un logement distinct, hébergement durable en établissement de soins de longue durée, situations assimilées prévues par la loi.

Ce que la mise en location saisonnière change (ou ne change pas)

Louer ponctuellement sa résidence secondaire (location courte durée) ne dispense pas de la taxe d'habitation si le logement reste à la disposition du propriétaire au 1ᵉʳ janvier. En revanche, les recettes tirées de cette location relèvent des BIC (location meublée), avec les régimes micro-BIC ou réel applicables au LMNP — et non des revenus fonciers.

Points de vigilance pour le conseil patrimonial

• L'exonération « première cession » (150 U, II-1° bis) est une fenêtre à usage unique : la réserver au bien qui présente la plus-value latente la plus significative, pas nécessairement au premier vendu.
• Vérifier systématiquement si le client (ou son conjoint) a été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes — y compris via une société, une indivision ou un démembrement.
• La majoration de taxe d'habitation est un coût de détention récurrent à intégrer au calcul de rentabilité, au même titre que la taxe foncière — variable selon la commune, en tendance haussière.
• L'absence d'abattement IFI sur la résidence secondaire peut, à elle seule, faire franchir le seuil de 1,3 M€.

FAQ

À lire aussi : Résidence secondaire sur le littoral : IFI et LMNP · Surtaxe d'habitation en zone tendue · IFI : seuil, barème et abattement.

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Sources : CGI, art. 150 U, II-1° et II-1° bis ; art. 973 ; art. 1407 et 1407 ter ; BOI-RFPI-PVI-10-40-30 ; CAA de Versailles, 3ᵉ ch., 9 avril 2026, n° 24VE00924. À jour à la date de publication ; vérifier les évolutions législatives avant application à un cas particulier.