Jeanbrun dans l'ancien : 30 % de travaux et classe A ou B

Dans l'ancien, le Jeanbrun n'est pas ouvert à tout logement rénové. Il faut, soit des travaux qui rendent l'immeuble neuf au sens de la TVA, soit des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition constituant une « réhabilitation lourde », ce qui impose d'atteindre la classe énergétique A ou B après travaux. L'amortissement porte ensuite sur 80 % du prix augmenté des travaux, à 3 %, 3,5 % ou 4 % par an selon le niveau de loyer. Voici les deux voies, le test du seuil, un exemple chiffré et les points à vérifier avant de signer.

Deux voies d'accès à l'ancien

Le texte est l'article 31, I-1° j du CGI, créé par l'article 47 de la loi de finances 2026. Il ne cite pas lui-même la classe énergétique : c'est le renvoi à la réhabilitation lourde qui l'impose, et lui seul.

Voie	Travaux exigés	Performance énergétique
1. Immeuble rendu neuf	Travaux concourant à la production d'un immeuble neuf (CGI art. 257, I-2° 2°)	Aucune condition de classe dans l'article 31
2. Réhabilitation lourde	Travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition (renvoi à CGI art. 150 U, II-7° b, 2ᵉ alinéa)	Classe A ou B après travaux, avec des critères de sécurité d'usage, de qualité sanitaire et d'accessibilité (décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025)

Dans les deux cas : un logement situé dans un immeuble collectif (une maison individuelle est exclue), non occupé depuis les travaux, loué nu en résidence principale du locataire, avec un engagement d'au moins 9 ans et des loyers et ressources plafonnés. Le logement doit être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En neuf, à l'inverse, la loi ne fixe aucune classe énergétique et aucune zone.

Le seuil de 30 % : le tester avant d'acheter

Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition. Pour un logement acheté 180 000 €, le seuil est de 54 000 € :

Travaux (prix d'achat 180 000 €)	Part du prix	Seuil de 30 %
50 000 €	27,8 %	Non atteint
54 000 €	30,0 %	Atteint (limite)
70 000 €	38,9 %	Atteint

Deux précautions. Le test se fait sur le prix d'acquisition, et le texte ne dit pas si les frais d'acquisition (notaire) y entrent : par prudence, appliquez le seuil au prix frais compris, qui donne le seuil le plus élevé, tant que la doctrine ne l'a pas précisé. Et les travaux doivent produire le résultat énergétique : atteindre 30 % de dépense sans atteindre la classe A ou B ne suffit pas dans la voie 2.

Ce que l'on amortit, et combien

La base est le prix d'acquisition net de frais, majoré du montant des travaux (CGI art. 31, I-1° j), dont 80 % sont amortissables (le terrain, forfaitisé à 20 %, ne s'amortit pas). Les taux de l'ancien sont inférieurs à ceux du neuf : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social, avec les mêmes plafonds annuels par foyer (8 000, 10 000 et 12 000 €).

Exemple : logement acheté 180 000 € plus 70 000 € de travaux, soit 250 000 € au total, loué en intermédiaire par un foyer à 30 % de TMI. Base amortissable : 80 % × 250 000 € = 200 000 €. Amortissement : 3 % × 200 000 € = 6 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €.

Cas (250 000 € au total, TMI 30 %)	Taux	Amortissement annuel	Économie annuelle maximale	Sur 9 ans
Ancien rénové, intermédiaire	3 %	6 000 €	2 710 €	24 390 €
Ancien rénové, social	3,5 %	7 000 €	3 161 €	28 449 €
Neuf, intermédiaire (pour comparaison)	3,5 %	7 000 €	3 161 €	28 449 €

Ce sont des maximums, atteints quand les loyers nets de charges absorbent l'amortissement. À 6 000 € par an, le cumul atteint la base de 200 000 € au bout de 34 ans : la loi ne fixe aucune durée maximale, mais seulement un engagement d'au moins 9 ans. L'écart avec le neuf (451 € par an dans cet exemple) n'est pas un critère de choix à lui seul : prix d'entrée, loyers et plafonds de la commune pèsent davantage. Calculez votre lot dans le simulateur Jeanbrun.

Ce qui ne se cumule pas avec le Jeanbrun dans l'ancien

• Les réductions des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies (Malraux) et 199 novovicies (Pinel, Denormandie).
• Le Loc'Avantages (article 199 tricies, IX).
• Les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine, exclus du dispositif.
• La déduction des travaux comme charges : les travaux compris dans la base amortie ne peuvent pas être déduits une seconde fois du revenu foncier.

Une option irrévocable

Le bénéfice de l'amortissement suppose une option, exercée dans la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Cette option est irrévocable : elle se prépare avec le calcul, avant l'acte, et non au moment de remplir la déclaration.

Ce que la loi ne tranche pas encore

• La doctrine administrative. Aucun commentaire BOFiP dédié au Jeanbrun n'était publié à la date de relecture (16/10/2026). Le texte de loi et les paramètres ci-dessus ont été relus à cette date ; les cas limites (traitement des frais dans le seuil de 30 %, travaux en plusieurs tranches) restent à confirmer.
• Les assouplissements annoncés. Des propositions d'assouplissement ont circulé en 2026 (maisons individuelles, classe énergétique, seuil de travaux). Aucune n'était en vigueur à la date de relecture : ne bâtissez pas un projet sur une règle qui n'est pas publiée.
• Après les 9 ans. La loi n'indique pas expressément à quelles conditions l'amortissement se poursuit. Continuer à louer aux mêmes conditions est la lecture prudente, en attendant la doctrine.

La liste à contrôler avant l'acte

1. L'immeuble est collectif, et le logement n'a pas été occupé depuis les travaux.
2. La voie est choisie : immeuble rendu neuf, ou travaux de 30 % au moins du prix avec classe A ou B visée.
3. Les devis dépassent le seuil de 30 % avec de la marge, et un diagnostiqueur confirme que la classe visée est atteignable.
4. Les critères de sécurité, de qualité sanitaire et d'accessibilité du décret n° 2025-913 sont intégrés au cahier des travaux.
5. Les plafonds de loyer et de ressources de la commune sont compatibles avec le projet.
6. Aucun dispositif exclusif n'est déjà engagé sur ce logement.
7. L'acquisition intervient au plus tard le 31 décembre 2028.
8. L'option est prévue dans la déclaration de l'année d'achèvement.

Questions fréquentes

Faut-il un DPE A ou B dans l'ancien ? Dans la voie « travaux d'au moins 30 % du prix », oui : classe A ou B après travaux, par renvoi à la réhabilitation lourde. Dans la voie « immeuble rendu neuf », l'article 31 ne pose pas de condition de classe. En neuf, il n'y en a pas non plus.

Peut-on acheter une maison ancienne ? Non : le dispositif est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif.

Les travaux peuvent-ils aussi créer un déficit foncier ? Pas ceux qui sont compris dans la base amortie : ils ne sont pas déductibles en plus comme charges. Le plafond de déficit foncier de 21 400 € pour la rénovation énergétique, prolongé par la loi de finances 2026 jusqu'au 31 décembre 2027 pour les dépenses payées, ne concerne donc pas ces travaux.

Jeanbrun dans l'ancien ou Denormandie ? Pour un même logement, ils sont exclusifs l'un de l'autre. Le Denormandie reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 dans les communes de revitalisation ; le Jeanbrun n'impose aucune zone mais exige un immeuble collectif et des travaux de 30 % ou une remise à neuf.

Que se passe-t-il à la revente ? Les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (CGI art. 150 VB III), avec les abattements pour durée de détention. Pas d'impôt de plus-value si vous conservez ou transmettez le logement.

Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, codifié à l'article 31, I-1° j du CGI (Légifrance, relu le 16/10/2026) ; réhabilitation lourde : CGI art. 150 U, II-7° b, annexe III art. 41 duovicies-0 H bis, décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025 ; seuil de 30 % du prix, immeubles collectifs et fenêtre du 21/02/2026 au 31/12/2028 recoupés avec la page « Relance logement » d'economie.gouv.fr (12/05/2026) ; revente : CGI art. 150 VB III. Doctrine BOFiP spécifique au Jeanbrun non publiée à la date de relecture. Les exemples sont calculés avec le moteur fiscal de Qotien et ne remplacent pas une étude personnalisée. Données reprises dans le référentiel sourcé Qotien. Voir aussi le guide général : loi Jeanbrun 2026.

Cet article a une portée informative. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé.