Jeanbrun ou LMNP : location nue ou meublée en 2026

Jeanbrun et LMNP ne sont pas deux versions du même dispositif : l'un se loue nu (revenus fonciers), l'autre meublé (bénéfices industriels et commerciaux). Tous deux permettent d'amortir le logement, mais pas aux mêmes conditions : le Jeanbrun impose des loyers plafonnés, un engagement d'au moins 9 ans, le régime réel et une fenêtre d'achat close le 31 décembre 2028 ; le LMNP laisse le loyer libre, sans engagement ni date limite, mais plafonne l'amortissement au résultat et taxe les revenus à 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %. Voici la comparaison, avec un cas chiffré à loyer identique pour isoler la mécanique fiscale.

Les deux régimes côte à côte

	Jeanbrun (location nue)	LMNP au réel (location meublée)
Catégorie de revenus	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Texte	CGI art. 31, I-1° i et j (LF 2026, art. 47)	CGI art. 39 C, 50-0, 155 IV
Logement	Immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux	Tout logement meublé
Loyer	Plafonné (intermédiaire, social, très social)	Libre, sous réserve de l'encadrement local des loyers là où il s'applique
Engagement	Au moins 9 ans de location nue	Aucun engagement fiscal
Fenêtre d'accès	Acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028	Permanent
Amortissement	80 % du prix à 3,5 / 4,5 / 5,5 % (neuf) ou 3 / 3,5 / 4 % (ancien), plafonné à 8 000 / 10 000 / 12 000 € par an et par foyer	Bâti par composants, mobilier et équipements ; plafonné au résultat avant amortissement (art. 39 C)
Excédent d'amortissement	Au-delà du plafond annuel : perdu, sans report	Amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée sur les BIC futurs
Déficit	Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts), le reste reportable 10 ans	Non imputable sur le revenu global ; reportable 10 ans sur les seuls BIC meublés
Régime simplifié	Micro-foncier exclu : réel obligatoire	Micro-BIC possible (abattement de 50 %, recettes jusqu'à 83 600 € en 2026)
Prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 % (LFSS 2026, art. 12)
À la revente	Amortissements retranchés du prix d'acquisition (CGI art. 150 VB III)	Amortissements réintégrés à la plus-value depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB III) ; résidences services exclues

Un cas chiffré à loyer identique

Pour comparer la fiscalité sans mélanger les loyers, prenons le même logement dans les deux cas : un appartement neuf de 250 000 €, 50 m² en zone B1, sans crédit, foyer à 30 % de TMI. Le loyer est fixé au plafond intermédiaire : 11,80 € × 1,08 × 50 m² = 637 € par mois, soit 7 646 € par an. Charges de 1 500 € et taxe foncière de 1 000 € : 2 500 € par an.

Première année	Jeanbrun	LMNP au réel
Loyers moins charges	5 146 €	5 146 €
Amortissement	7 000 € (3,5 % × 200 000 €)	7 033 € (par composants), dont 5 146 € déductibles
Résultat imposable	Déficit de 1 854 €, imputé sur le revenu global	0 € ; 1 887 € d'amortissement différé reportés
Économie annuelle d'impôt et de prélèvements	2 880 €	2 396 €

À loyer égal, les deux mécanismes font disparaître l'impôt sur le loyer net et l'écart de première année est modeste. Les deux amortissements annuels sont proches (7 000 € contre 7 033 €) ; deux différences structurelles se lisent déjà : le Jeanbrun crée ici un petit déficit imputable sur le revenu global alors que le LMNP reporte l'excédent, et ses prélèvements sociaux sont plus bas (17,2 % contre 18,6 %). Le côté LMNP est calculé avec le simulateur LMNP de Qotien (amortissement du bâti par composants après un terrain forfaitisé à 20 %, convention d'usage non fixée par un texte), en retenant comme pour le Jeanbrun la CSG qui aurait été déductible l'année suivante (6,8 points, CGI art. 154 quinquies II).

La vraie variable : le loyer

Le cas ci-dessus neutralise l'écart de loyer, donc il ne peut pas trancher. En réalité, le Jeanbrun plafonne le loyer pendant toute la durée de l'engagement, alors que le meublé est libre. Chaque 100 € de loyer mensuel supplémentaire représentent 1 200 € de recettes annuelles ; l'amortissement du LMNP les absorbe tant que le résultat avant amortissement reste inférieur à l'amortissement disponible (7 033 € dans l'exemple), au-delà l'impôt reprend. À l'inverse, le Jeanbrun est le seul des deux dont l'amortissement peut créer un déficit imputable sur le revenu global, selon la règle générale de l'article 156, I-3° du CGI. La bonne question n'est pas « quel régime amortit le plus » mais « quel loyer puis-je réellement obtenir sur ce lot, nu plafonné ou meublé ? ». Ce chiffre est local : il se documente par annonces comparables, pas par un barème national.

Quand le Jeanbrun est le plus cohérent

• Vous achetez du neuf ou de l'ancien lourdement rénové en immeuble collectif, avec des plafonds de loyer proches du marché local.
• Votre TMI est élevée (30 % ou plus) : l'amortissement vous épargne votre tranche, et le déficit éventuel est imputable sur le revenu global.
• Vous acceptez au moins 9 ans de location nue, sans gestion de meublé.
• Vous achetez avant le 31 décembre 2028.

Quand le LMNP est le plus cohérent

• Le marché local paye un loyer meublé nettement supérieur au plafond intermédiaire.
• Le logement n'est pas éligible au Jeanbrun : maison, ancien sans travaux de 30 %, achat après 2028.
• Vous voulez garder la liberté de vendre ou de changer d'usage sans engagement fiscal de 9 ans.
• Vous visez le micro-BIC pour une gestion allégée : dans ce cas, vous renoncez à l'amortissement.

Le point commun : l'amortissement se paie à la sortie

Dans les deux cas, les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition, ou réintégrés à la plus-value, au moment de la vente (CGI art. 150 VB III). L'économie annuelle n'est donc pas définitivement acquise : l'arbitrage se mène sur la durée de détention prévue. Si le logement est conservé ou transmis, la reprise ne s'applique pas.

Peut-on avoir les deux ?

Pas sur le même logement, puisque l'un est nu et l'autre meublé. Un foyer peut en revanche détenir des biens relevant de catégories différentes, revenus fonciers pour l'un, BIC pour l'autre. Deux points demandent de la vigilance : la présence d'un bien Jeanbrun exclut le micro-foncier du foyer (CGI art. 32, 2° c), et des recettes meublées supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer font basculer en loueur meublé professionnel (CGI art. 155 IV).

Questions fréquentes

Jeanbrun ou LMNP : lequel fait le moins payer d'impôt ? À loyer égal, les deux ramènent l'impôt sur le loyer net à zéro les premières années ; l'écart vient surtout du loyer que vous pouvez réellement obtenir, de la durée d'engagement et des plafonds. Sur l'exemple chiffré ci-dessus, l'économie de première année est de 2 880 € en Jeanbrun et de 2 396 € en LMNP.

Le LMNP est-il touché par une réforme récente ? Oui : depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value (CGI art. 150 VB III), et les prélèvements sociaux sur les loyers LMNP passent à 18,6 % depuis la LFSS 2026. Le détail est dans notre article LMNP au réel 2026.

Le Jeanbrun permet-il de louer en meublé ? Non : le dispositif suppose une location nue, en résidence principale du locataire.

Pourquoi le micro-foncier est-il exclu ? Parce que l'amortissement n'existe qu'au régime réel : le micro-foncier le remplace par un abattement forfaitaire de 30 %. D'après le texte relu par Qotien (CGI art. 32, 2° c), un logement Jeanbrun exclut le micro-foncier pour l'ensemble du foyer, y compris pour ses autres biens loués nus.

Quel dispositif si je ne suis pas dans la fenêtre 2026-2028 ? Le LMNP reste ouvert sans limite de date. Pour l'ancien à rénover, le Denormandie reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 (communes de revitalisation) ; voir notre article Pinel est fini, Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027.

Sources : Jeanbrun : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, codifié à l'article 31, I-1° i et j du CGI (Légifrance, relu le 16/10/2026) ; fenêtre, immeubles collectifs, engagement de 9 ans et loyers plafonnés recoupés avec la page « Relance logement » d'economie.gouv.fr (12/05/2026) ; plafonds de loyer 2026 : BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 ; déficit foncier : CGI art. 156, I-3° ; LMNP : CGI art. 50-0 (micro-BIC), 39 C (amortissement plafonné), 156, I-1° ter (déficit), 155 IV (statut), 150 VB III (plus-value, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) ; prélèvements sociaux LMNP : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12. Doctrine BOFiP spécifique au Jeanbrun non publiée à la date de relecture. Les exemples sont calculés avec le moteur fiscal de Qotien, hors crédit, et ne remplacent pas une étude personnalisée. Données reprises dans le référentiel sourcé Qotien.

Cet article a une portée informative. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé.