LMNP au réel 2026 : amortissement et réintégration

0 € d'impôt sur des loyers réels pendant 7 à 12 ans. C'est ce que permet, dans de nombreux cas, le régime réel du LMNP grâce à l'amortissement du bien — un mécanisme légal, mais dont l'avantage a changé de nature depuis le 15 février 2025.

Le principe : deux régimes, une frontière au premier euro de dépassement

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s'applique tant que les recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (CGI, art. 155, IV). Deux régimes d'imposition coexistent :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire sur les recettes, sans déduction de charges réelles ni amortissement.
• Régime réel : déduction intégrale des charges réelles et amortissement du bien par composants, sans plafond de recettes.

Seuils micro-BIC 2026

Le durcissement du meublé de tourisme non classé résulte de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter du 1ᵉʳ janvier 2025. Le LMNP classique (location longue durée, non touristique) n'est pas concerné.

Le régime réel : ce qui se déduit, ce qui s'amortit

Au régime réel, le loueur déduit ses charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, CFE, assurance, frais de gestion, comptabilité) et amortit :

• le bien immobilier, par composants (gros œuvre, toiture, réseaux, menuiseries, aménagements — chacun sur sa propre durée) ;
• le mobilier et les équipements.

Le terrain n'est jamais amortissable.

Règle de plafonnement (CGI, art. 39 C) : l'amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit fiscal. Si les charges hors amortissement absorbent déjà la totalité des loyers, l'amortissement de l'année est plafonné à zéro pour l'excédent, et la fraction non déduite devient un amortissement réputé différé (ARD), reportable sans limite de durée, dès qu'un exercice futur dégage un résultat suffisant.

Le changement de 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value

Avant la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), les amortissements déduits pendant la location n'avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value de cession. C'était le double avantage propre au LMNP réel : effacer l'impôt sur les loyers pendant la détention, puis calculer la plus-value comme si aucun amortissement n'avait été pratiqué.

Le nouvel article 150 VB, III du CGI met fin à ce second avantage. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 :

Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition majoré − Amortissements cumulés déduits)

• La réforme s'applique quelle que soit la date de mise en location (même si l'activité a débuté en 2010).
• Tous les amortissements cumulés sont réintégrés, pas seulement ceux pratiqués depuis 2025.
• Seuls les amortissements admis en déduction (art. 39 C) sont réintégrés ; les ARD jamais déduits ne le sont pas.
• Exceptions expresses : les résidences services (étudiantes, seniors, médico-sociales) sont exclues de la réforme.
• Les abattements pour durée de détention (art. 150 VC) s'appliquent toujours après réintégration.

Exemple chiffré

Bien acquis 300 000 €, cédé 500 000 € en 2026, après 10 ans de location LMNP au réel avec 60 000 € d'amortissements cumulés déduits.

Sans la réintégration, la plus-value aurait été de 255 000 €. La réforme ajoute mécaniquement 60 000 € à la base taxable, avant abattements pour durée de détention — qui restent ceux du régime des particuliers (6 %/an IR au-delà de la 5ᵉ année, 1,65 %/an PS). Vous pouvez estimer la note avec le calculateur de plus-value immobilière.

Deux taux de prélèvements sociaux à ne pas confondre

Depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), le taux global de prélèvements sociaux est passé de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus locatifs BIC du LMNP au réel perçus pendant la détention (loyers, après charges et amortissement).

En revanche, la plus-value de cession du bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 VB), qui reste soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux — le taux de 18,6 % ne s'y applique pas. Deux taux différents pour deux temps différents de la même opération.

Points de vigilance pour le conseil patrimonial

• Le passage tardif du micro-BIC au réel fait perdre définitivement les années d'amortissement non pratiquées : elles ne se rattrapent pas rétroactivement.
• La ventilation du prix d'acquisition (terrain à exclure, décomposition par composants) doit être documentée dès l'entrée — c'est elle qui détermine la base amortissable et, désormais, la base réintégrée à la sortie.
• Le bilan net reste souvent positif (l'économie d'impôt cumulée dépasse généralement le supplément payé à la revente), mais ce n'est plus automatique : le calcul se fait au cas par cas, bien en amont de la cession.
• Les SCI et SARL de famille ayant opté pour l'IS ne relèvent pas de ce régime : elles suivent les plus-values professionnelles.

FAQ

À lire aussi : Déficit foncier : travaux et économie d'impôt · Fiscalité de la résidence secondaire · Plus-value immobilière : calcul et abattements.

Sources : CGI, art. 155, IV ; art. 39 C ; art. 150 VB, III (créé par loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) ; art. 150 VC ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12 ; CSS, art. L. 136-8. À jour à la date de publication ; vérifier les évolutions législatives avant application à un cas particulier.