Jeanbrun ou Pinel : ce qui change en 2026

Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024. Son successeur, que l'on appelle « Jeanbrun » ou statut du bailleur privé (loi de finances 2026, article 47), change de mécanique : au lieu d'une réduction d'impôt, il autorise un amortissement du logement, déduit de vos revenus fonciers. Il n'y a plus de zonage pour y accéder, la fenêtre d'acquisition court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, et il faut louer nu au moins 9 ans. Voici ce qui change, point par point, avec les chiffres 2026.

Pinel et Jeanbrun en un tableau

	Pinel	Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Nature de l'avantage	Réduction d'impôt (CGI art. 199 novovicies)	Amortissement déduit des revenus fonciers (CGI art. 31, I-1° i et j)
Nouveaux achats	Fermé depuis le 31/12/2024 ; les engagements en cours se poursuivent	Ouvert : acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028
Zonage	Zones A bis, A et B1	Aucune zone dans la loi ; la zone ne sert qu'à fixer les plafonds de loyer
Logement	Investissement locatif neuf	Immeuble collectif : neuf, ou ancien avec travaux
Engagement de location	6, 9 ou 12 ans	Au moins 9 ans
Loyers et ressources	Plafonnés	Plafonnés : intermédiaire (renvoi à l'art. 199 novovicies III), social et très social (art. 199 tricies)
Régime foncier	Compatible avec le micro-foncier	Régime réel obligatoire
À la revente	Pas de retraitement du prix d'acquisition	Amortissements déduits retranchés du prix d'acquisition (CGI art. 150 VB III)

Une réduction d'impôt contre une déduction : l'avantage ne se calcule plus pareil

Une réduction d'impôt se calcule sur le prix du logement et ne dépend pas de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Un amortissement se déduit du revenu foncier : chaque euro amorti vous épargne votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le même logement n'a donc pas la même valeur pour tous les foyers.

Prenons un appartement neuf de 250 000 €, loué en intermédiaire. La base amortissable est de 80 % du prix, soit 200 000 € : le terrain, forfaitisé à 20 %, ne s'amortit pas. L'amortissement annuel est de 3,5 % × 200 000 € = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 € par foyer.

TMI du foyer	Économie annuelle maximale	Sur 9 ans
0 %	1 204 €	10 836 €
11 %	1 922 €	17 298 €
30 %	3 161 €	28 449 €
41 %	3 879 €	34 911 €

Pour le même bien, un foyer à 41 % économise près de deux fois plus qu'un foyer à 11 %, et un foyer non imposable ne conserve que les prélèvements sociaux évités. Ce sont des maximums : ils supposent que les loyers, nets des charges, absorbent l'amortissement. Sinon, la part qui crée un déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), le reste étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes (règle de l'article 156, I-3° du CGI ; la doctrine administrative propre au Jeanbrun n'est pas encore publiée). Les économies ci-dessus déduisent la CSG qui aurait été déductible l'année suivante (6,8 points).

La zone n'ouvre plus le droit, elle fixe le loyer

Au Pinel, seules les zones A bis, A et B1 ouvraient droit à la réduction. Au Jeanbrun, l'article 31 du CGI ne fixe aucune zone : un logement en zone B2 ou C est éligible. La zone reste décisive pour une chose, le plafond de loyer de la location intermédiaire, calculé comme le plafond au m² de la zone × (0,7 + 19 / surface), coefficient plafonné à 1,2.

Zone	Plafond 2026 (€/m² par mois)	Loyer maximal d'un 50 m²
A bis	19,71 €	1 064 €
A	14,64 €	791 €
B1	11,80 €	637 €
B2 et C	10,26 €	554 €

Pour 50 m², le coefficient est de 1,08. Ces plafonds sont ceux de 2026 (BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026) et sont révisés chaque 1er janvier. Le barème complet, avec le calcul à votre surface, est sur la page plafonds de loyer Jeanbrun 2026. En social et en très social, les plafonds sont fixés commune par commune : il n'existe pas de barème national par zone.

À la revente : une partie de l'avantage est reprise

Les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value (CGI art. 150 VB III). Une partie de l'impôt économisé pendant la location est donc reprise à la cession, atténuée par les abattements pour durée de détention. Si vous conservez le logement ou le transmettez, cet impôt n'est pas dû. Une réduction d'impôt comme le Pinel, elle, ne modifiait pas le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.

Si vous avez déjà un Pinel

Votre engagement et votre réduction se poursuivent jusqu'à leur terme : la fermeture du Pinel ne concerne que les nouveaux investissements. Un Jeanbrun porte sur un autre logement. Un point pratique : le Pinel est compatible avec le micro-foncier, alors que le Jeanbrun impose le régime réel et, d'après le texte relu par Qotien (CGI art. 32, 2° c), exclut le micro-foncier pour l'ensemble du foyer. Si vos autres revenus fonciers sont aujourd'hui au micro, ils basculeraient au réel.

Et les autres dispositifs encore ouverts ?

Dans l'ancien, le Jeanbrun n'est pas cumulable, pour un même logement, avec le Pinel ni le Denormandie, ni avec le Malraux. Le Denormandie (ancien à rénover dans les communes de revitalisation) et le Loc'Avantages restent ouverts jusqu'au 31 décembre 2027. Le panorama est dans notre article Pinel est fini, Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027.

Questions fréquentes

Le Jeanbrun est-il le nouveau Pinel ? Il lui succède comme dispositif d'investissement locatif pour les particuliers, mais la mécanique est différente : un amortissement déduit des revenus fonciers au lieu d'une réduction d'impôt. « Jeanbrun » est un nom d'usage ; le texte est l'article 31, I-1° i et j du CGI, créé par l'article 47 de la loi de finances 2026. Le site economie.gouv.fr le présente sous le nom « Relance logement ».

Faut-il être dans une zone précise ? Non. La loi ne fixe aucune zone d'éligibilité. La zone sert seulement à déterminer les plafonds de loyer (et de ressources du locataire).

Mon Pinel en cours est-il remis en cause ? Non. Seuls les nouveaux investissements sont fermés depuis le 31 décembre 2024.

Jusqu'à quand puis-je investir en Jeanbrun ? Pour un logement acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ou, si vous faites construire, dont le permis de construire est demandé sur la même période. Passé cette date, le dispositif s'éteint.

Réduction ou amortissement : lequel rapporte le plus ? La question ne se pose plus pour un achat neuf, le Pinel étant fermé. Entre dispositifs encore ouverts, l'amortissement est d'autant plus avantageux que votre TMI est élevée : testez votre cas dans le simulateur Jeanbrun.

Que se passe-t-il si j'arrête de louer avant 9 ans ? Les amortissements déduits sont ajoutés aux revenus fonciers de l'année de la rupture, avec un calcul qui étale l'impôt sur les années d'amortissement. Aucune reprise en cas d'invalidité de 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47, codifié à l'article 31, I-1° i et j du CGI (Légifrance, relu le 16/10/2026) ; fenêtre, immeubles collectifs, travaux de 30 % et engagement de 9 ans recoupés avec la page « Relance logement » d'economie.gouv.fr (12/05/2026) ; plafonds de loyer : CGI art. 199 novovicies III, BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026 ; revente : CGI art. 150 VB III ; fermeture du Pinel au 31/12/2024 : voir le glossaire. Doctrine BOFiP spécifique au Jeanbrun non publiée à la date de relecture : certains cas limites restent ouverts. Les exemples sont calculés avec le moteur fiscal de Qotien et ne remplacent pas une étude personnalisée. Données reprises dans le référentiel sourcé Qotien.

Cet article a une portée informative. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé.