Déficit foncier 2026 : plafond, calcul et conditions

10 700 €. C'est le montant maximum de déficit foncier imputable chaque année sur le revenu global d'un foyer fiscal, tous biens confondus (CGI, art. 156, I-3°).

Ce n'est pas une niche fiscale marginale : c'est l'un des rares mécanismes qui permet à un propriétaire bailleur de réduire son impôt sur des revenus qui n'ont rien à voir avec l'immobilier — son salaire, ses BIC, ses BNC.

Le principe

Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus dans l'année. Trois conditions cumulatives :

• le bien est loué en location nue (non meublée) ;
• le propriétaire est au régime réel des revenus fonciers (pas au micro-foncier) ;
• les charges déductibles excèdent les revenus fonciers bruts.

Le mécanisme d'imputation : deux masses distinctes

L'article 156, I-3° du CGI impose un ordre strict :

• Les intérêts d'emprunt ne s'imputent jamais sur le revenu global. Si les intérêts dépassent les loyers, le déficit correspondant est reportable 10 ans, uniquement sur les revenus fonciers futurs.
• Les autres charges (travaux, taxe foncière hors ordures ménagères, primes d'assurance PNO, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables) s'imputent sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent au-delà de ce plafond suit le même sort que les intérêts : report 10 ans sur les revenus fonciers seulement.

Le plafond est porté à 21 400 €/an lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de classe E, F ou G vers une classe A, B, C ou D — mais uniquement pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ; rehaussement temporaire créé par la LFR 2022, loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, art. 12, décret n° 2023-297).

Ce doublement est désormais éteint pour les nouveaux chantiers. La dernière déclaration concernée est celle des revenus 2025 (déposée au printemps 2026) : depuis le 1er janvier 2026, des travaux de rénovation énergétique n’ouvrent plus que le plafond de droit commun de 10 700 €. Le calendrier des travaux fait ici toute la différence.

Ce qui est déductible, ce qui ne l'est pas

L'engagement de location : le point qui coûte le plus cher en cas d'oubli

L'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le bien reste loué (nu, à usage d'habitation) jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Vendre ou reprendre le bien avant ce terme remet en cause l'avantage obtenu.

Nuance jurisprudentielle utile : depuis un arrêt du Conseil d'État du 26 avril 2017, la vente du bien après l'expiration de l'engagement de 3 ans ne fait pas perdre le solde de déficit déjà reporté sur les revenus fonciers d'autres biens — celui-ci reste imputable pendant le reliquat des 10 ans.

Exceptions légales à l'engagement de 3 ans : décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune, invalidité (2ᵉ ou 3ᵉ catégorie), licenciement.

Micro-foncier : la porte qui se ferme au déficit foncier

En dessous de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, le régime micro-foncier s'applique de plein droit (sauf option pour le réel), avec un abattement forfaitaire de 30 % — mais aucune déduction de charges réelles, donc aucun déficit foncier possible. Un propriétaire avec des travaux lourds a intérêt à comparer les deux régimes avant de renoncer au réel.

Exemple chiffré

Un propriétaire perçoit 8 000 € de loyers annuels sur un bien loué nu. Il réalise 25 000 € de travaux de rénovation (hors intérêts d'emprunt) cette même année.

• Résultat foncier brut : 8 000 − 25 000 = − 17 000 €
• Imputable sur le revenu global : 10 700 € (plafond de droit commun)
• Reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes : 17 000 − 10 700 = 6 300 €

À une tranche marginale de 30 %, l'imputation de 10 700 € sur le revenu global représente une économie d'impôt immédiate de 3 210 €, avant même de considérer l'effet sur les prélèvements sociaux.

Points de vigilance pour le conseil patrimonial

• Le plafond de 10 700 € est global par foyer fiscal, tous immeubles confondus — pas par bien.
• En cas de démembrement ou d'indivision, chaque nu-propriétaire, usufruitier ou indivisaire qui dépose sa propre déclaration bénéficie de son propre plafond.
• La distinction travaux déductibles / travaux de construction est la source de redressement la plus fréquente : un devis mal qualifié (agrandissement plutôt que rénovation) peut faire perdre tout le bénéfice du dispositif.
• Le déficit foncier ne se cumule pas avec le régime LMNP : la location meublée relève des BIC, pas des revenus fonciers, et suit un régime de déficit différent (report sur les seuls revenus BIC non professionnels, 10 ans, art. 156, I, 1° ter CGI).

C'est un dispositif qui récompense l'anticipation : le CGP qui identifie en amont le bon calendrier de travaux — avant la clôture de l'exercice, avant un changement de tranche — transforme une dépense contrainte en optimisation mesurable.

FAQ

À lire aussi : LMNP au réel : amortissement et réintégration · Locatif : micro-foncier ou réel · Plus-value immobilière : calcul et abattements.

Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour chiffrer l'impact d'un déficit foncier sur votre impôt, utilisez le simulateur d'impôt sur le revenu.

Sources : CGI, art. 156, I-3° et I-1° ter ; art. 14 et 32 (micro-foncier) ; BOI-RFPI-BASE-30-20 ; doublement rénovation énergétique = LFR 2022 (loi n° 2022-1499, art. 12) + décret n° 2023-297, dépenses payées du 01/01/2023 au 31/12/2025 ; Conseil d'État, 26 avril 2017. À jour à la date de publication ; vérifier les évolutions législatives avant application à un cas particulier.