Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonération

À la revente d'un bien immobilier qui n'est pas votre résidence principale, l'administration taxe la plus-value : la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Le taux affiché fait peur — 36,2 % — mais il s'applique après des abattements qui effacent l'impôt avec le temps. Ce guide détaille le calcul 2026, les exonérations, et un exemple chiffré.

Ce qui est imposé, ce qui est exonéré

La résidence principale est totalement exonérée (art. 150 U II-1° du CGI), quelle que soit la durée de détention. Sont en revanche imposées les plus-values sur :

• une résidence secondaire ;
• un bien locatif (nu ou meublé) ;
• un terrain, un local, des parts de SCI à prépondérance immobilière.

Plusieurs exonérations existent aussi : cession inférieure à 15 000 €, détention longue (voir plus bas), première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, ou situation de retraité/invalide aux ressources modestes.

Le calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition majoré. Le prix d'acquisition peut être augmenté :

• des frais d'acquisition (frais de notaire, droits) : montant réel ou forfait de 7,5 % ;
• des travaux : montant réel (factures) ou forfait de 15 % après 5 ans de détention.

Majorer le prix d'acquisition réduit d'autant la plus-value imposable — d'où l'intérêt de conserver ses factures de travaux.

Les abattements pour durée de détention

C'est le cœur du dispositif : plus vous détenez longtemps, moins vous êtes imposé. L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ont chacun leur propre calendrier (art. 150 VC du CGI).

Autrement dit : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Les taux, et la surtaxe

Sur la plus-value nette (après abattements) s'appliquent :

• 19 % d'impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• une surtaxe de 2 % à 6 % (art. 1609 nonies G du CGI) au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Exemple chiffré

Vente d'un appartement locatif 300 000 €, acquis 200 000 € (frais et travaux inclus) il y a 12 ans :

• Plus-value brute : 100 000 € ;
• Abattement IR (12 ans) : 42 % → base imposable 58 000 € × 19 % = 11 020 € ;
• Abattement PS (12 ans) : 11,55 % → base 88 450 € × 17,2 % = 15 213 € ;
• Surtaxe : 1 060 € ;
• Impôt total : 27 293 € — il reste 72 707 € net.

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Le cas LMNP : les amortissements réintégrés

Depuis la loi de finances 2025, pour un bien loué en meublé au réel (LMNP), les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Voir notre définition du statut LMNP.

Les erreurs à éviter

1. Oublier de majorer le prix d'acquisition : sans factures de travaux, on perd le forfait 15 % (après 5 ans) et on paie sur une plus-value gonflée.
2. Confondre exonération d'IR (22 ans) et de PS (30 ans) : entre 22 et 30 ans, l'impôt sur le revenu est nul mais les prélèvements sociaux courent encore.
3. Croire la résidence secondaire exonérée : seule la résidence principale l'est de plein droit.

Sources et données vérifiées

• Article 150 U du CGI (champ, exonérations) · article 150 VC (abattements pour durée de détention) · article 1609 nonies G (surtaxe) — Légifrance ;
• Taux : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• service-public.gouv.fr — Plus-value immobilière.

Valeurs et références 2026. Cet article est pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

FAQ

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