IFI 2026 : seuil, barème et abattement résidence principale

1 300 000 €. C'est le seuil de patrimoine immobilier net taxable au 1ᵉʳ janvier à partir duquel un foyer fiscal devient redevable de l'IFI — un seuil jamais revalorisé depuis la création de l'impôt en 2018.

L'IFI ne mesure pas la richesse : il mesure la pierre. Un foyer avec 1,5 M€ de portefeuille boursier et 900 000 € d'immobilier n'est pas redevable ; son voisin avec 1,4 M€ uniquement en immobilier l'est.

Ce qui entre dans l'assiette (CGI, art. 965)

• Immeubles détenus en direct, bâtis ou non : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains.
• La fraction immobilière des parts de sociétés : SCPI, SCI, OPCI, comptée à hauteur de l'immobilier représenté.
• Les foncières cotées et titres à prépondérance immobilière, selon leur fraction immobilière.

Hors champ : actions, obligations, comptes-titres, assurance-vie (hors fraction immobilière des unités de compte), liquidités.

Le foyer IFI : une notion plus large que le foyer fiscal IR

L'article 964 du CGI crée un foyer IFI unique qui inclut les couples mariés, les partenaires de PACS et les concubins notoires — contrairement à l'impôt sur le revenu, où des concubins non pacsés déclarent séparément. Un seul patrimoine net commun est comparé au seuil de 1,3 M€, et un seul abattement de 30 % s'applique à une seule résidence principale par foyer ainsi défini. Les enfants majeurs, même rattachés au foyer fiscal pour l'IR, constituent un foyer IFI distinct.

Le barème (CGI, art. 977)

Un patrimoine net de 1 300 000 € génère un IFI théorique de 2 500 € (tranche à 0,5 % sur les 500 000 € compris entre 800 000 et 1 300 000 €) — avant application de la décote.

La décote entre 1,3 et 1,4 M€ : un lissage de l'effet de seuil

Pour éviter qu'un patrimoine tout juste au-dessus du seuil ne subisse un saut brutal, une décote s'applique entre 1,3 M€ et 1,4 M€ :

Décote = 17 500 − (1,25 % × patrimoine net taxable)

Exemple : pour un patrimoine net de 1 350 000 €, l'IFI théorique est de 2 850 €. La décote s'élève à 17 500 − (1,25 % × 1 350 000) = 625 €. IFI réellement dû : 2 225 €. Vous pouvez le vérifier avec le simulateur IFI.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale (art. 973)

Un seul immeuble par foyer, occupé effectivement à titre de résidence principale, bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (ex. : résidence de 1 000 000 € → valeur retenue 700 000 €).

La résidence secondaire ne bénéficie d'aucun abattement. Elle entre dans l'assiette pour sa valeur vénale pleine — une différence de traitement souvent sous-estimée par les clients qui possèdent plusieurs biens.

Usage mixte et SCI

Un immeuble affecté pour partie à l'activité professionnelle principale peut être exonéré sur cette fraction (biens professionnels, art. 975 CGI) et bénéficier de l'abattement de 30 % sur la fraction habitation. Les deux régimes se cumulent sur des assiettes distinctes, à condition que la ventilation soit justifiable (surface, plan coté, cohérence avec les déclarations professionnelles).

Les dettes déductibles (art. 974)

Seules les dettes afférentes à des biens immobiliers eux-mêmes imposables se déduisent de l'assiette — un emprunt contracté pour un actif financier (hors IFI) ne réduit pas l'assiette immobilière.

Le point non négociable sur l'usufruit

Conserver l'usufruit d'un bien ne réduit jamais l'IFI de l'usufruitier. L'article 968 du CGI impose à l'usufruitier de déclarer la valeur du bien en pleine propriété, sauf exceptions légales strictement définies (usufruit légal du conjoint survivant, usufruit issu d'une donation avec réserve consentie avant le décès du donateur dans certains cas). C'est seulement la donation de l'usufruit (donation temporaire d'usufruit, d'une durée minimale de 3 ans, obligatoirement notariée — art. 968, 978 et 979 CGI) qui retire l'actif de l'assiette du donateur.

Réduction IFI-dons (art. 978)

75 % des sommes versées à certains organismes d'intérêt général s'imputent directement sur le montant de l'IFI dû, dans une limite annuelle fixée par la loi. Voir le simulateur de réduction d'impôt sur les dons.

Points de vigilance pour le conseil patrimonial

• Le seuil de 1,3 M€ n'ayant pas été revalorisé (héritage de l'ancien ISF), la hausse des prix fait entrer chaque année de nouveaux foyers dans le champ de l'IFI sans qu'ils s'en rendent compte.
• Conserver un emprunt en cours réduit mécaniquement l'assiette taxable — un facteur à intégrer dans l'arbitrage remboursement anticipé vs optimisation IFI.
• La distinction résidence principale / secondaire (abattement 30 % vs 0 %) est souvent le premier levier à vérifier.
• Le passif SCI, la valorisation des parts et la fraction immobilière réelle des SCPI/OPCI doivent être documentés chaque année — ces valeurs évoluent.

FAQ

À lire aussi : IFI et immobilier à Paris · Fiscalité de la résidence secondaire · Patrimoine immobilier à Marseille.

Sources : CGI, art. 964, 965, 968, 973, 974, 975, 977, 978, 979 ; BOFiP, série PAT-IFI (BOI-PAT-IFI). À jour à la date de publication ; vérifier les évolutions législatives avant application à un cas particulier.